2 第一部分 杭州楼市及竞品分析 第二部分 可售资源及开盘节点 目录 第三部分 客户积累及价格测试 第四部分 销售策略及定价方案宏观政策 调控政策比去年升级，第三、四季度已进入显效期，预计至今年年底无松动可能 1月26日，国务院办公厅发布“国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工 作的有关问题的通知”，要求第二套房贷款首付不低于60%。同时要求房价过快、 过高上涨的城市要从严制定和执行住房限购措施； 1月27日，上海市印发“上海开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法” 通知； 5月5日，杭州开始要求在商品住房供地中配建保障性住房； 5月12日，国家发改委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知； 7月12日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，表示房价上涨过快的二三线城 市也要采取必要的限购措施； 8月3日，杭州开发商突然陆续收到房管局通知，未领预售证楼盘所有存抵活动一 律全部叫停，否则扣发预售证。杭州开发商为此紧急撤销存抵活动。 宏观政策概况杭州楼市概况——主城区成交情况 一、主城区成交情况 随着调控的持续深入，杭州存量房节节攀升，截至10月28日，杭州主城区库存为41152套， 住宅库存也达到25044套，均创历史新高； 1－4月成交量持续低迷，5、6月随着新盘的集中入市，成交量有所回升。7月至今市场中 刚需楼盘出现以价换市情况，成交量保持在相对平稳位置，而成交价大幅下探。 传统旺季“金九”并未出现，量价继续萎缩，主城区成交均价跌至2万以下。 23095 25885 19314 23171 22136 22946 23107 20753 19902 2509 722 321 555 1242 1331 931 1102 878500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 40005000 10000 15000 20000 25000 30000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 杭州主城区（不含余杭、萧山）住宅(不含酒店式公寓)成交量价表 成交均价（元/㎡） 成交量（套）二、拱墅区住宅成交情况 1－3月，拱墅区住宅成交套数直线下滑，与几乎无新推房源有一定关系； 4－7月，随着新盘陆续推出，成交量有所回升，但销售价格出现松动，呈现逐渐下探的过程； 8月至今，随着华盛达·阅城、方正·荷塘月色等刚需楼盘的低价入市，换来了一定的成交量后， 区域内高端滞销项目开始促销，德信·臻园推出50套特价房、凯德·龙湾实行5周年庆活动，成交 量有所提升，成交价格大幅下降。 杭州楼市概况——拱墅区住宅成交情况 75 32 5 90 128 166 90 240 207 29714 33018 27497 29955 26741 25792 26186 19683 222445000 10000 15000 20000 25000 30000 3500050 100 150 200 250 300 350 400 450 500 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 拱墅区住宅成交量价表 成交量（套） 成交均价（元/㎡）二、拱墅区住宅成交情况 8－9月，拱墅区新推楼盘骤然放大，其中本案周边已新开项目3个（华盛达阅 城均价16000元/ ㎡推367套 、铁建国际城均价23000元/ ㎡推234套 、荷塘 月色均价15800元/ ㎡推214套 ），加推楼盘2个（德信臻园均价26000元/ ㎡推50套、凯德龙湾均价27500元/ ㎡推46套 ），即将开盘（11月上旬名城 公馆、11月中下旬吉祥半岛）； 刚需项目开盘均采用低开策略，阅城首个低开收效较好，当日预定148套，铁 建城、荷塘月色开盘预定均未超30%； 凯德龙湾、德信臻园均为160方以上精装大户型，均价3万以上，经过近3个 月滞销，臻园9月14日，针对1楼（50套）降价5000元/㎡，均价26000元/ ㎡ 。凯德龙湾9月27日，推出5周年优惠，折后最低起价26065元/㎡。 杭州楼市概况——拱墅区住宅成交情况三、杭州楼市小结 调控政策已显效、价格战愈演愈烈。刚需新盘以价换量、精装大户型开始实 行大力度促销。 提高二套房首付比例、房产税试点政策后，杭州主城区住宅成交量缩水明 显； 新开盘以价换量，开盘价低于周边楼盘价格； 89—130方刚需盘低价推盘成交量突出，大户型推盘成交滞缓； 拱墅区8－9月推盘量放大，新盘低开但成交量缩小，续销期精装大户型楼 盘经过长期滞销后价格开始下调，单价降幅约15%。主要竞争项目分析 武林府 诚园 龙湾 御西湖 昆仑公馆 德信臻园 名城公馆 大运河商务区 本案 一、竞品分布 绿城兰园 吉祥半岛