招商雍华府别墅上市及价格报告 上海公司 营销部 .5 报告结构 第一部分：市场分析 第二部分：项目概况 第三部分：均价制定 第五部分：推盘方案 第六部分：推广整合 第一部分：市场分析 供求关系波动剧烈，市场从07年的旺销期转入08年滞销期，09年前五月走出低迷，创半年新高； 09年初，刚性需求部分释放，市场需求首超新增供应量； 市场存量逐步回落，截至09年5月初商品住宅存量704万方，接近去年10月初市场水平，但仍高于07年底08年初平均水平 注：数据截止至09.05.12 08-09年上海住宅可售量变化走势 单位:万平米 整体市场分析 08年上海整体住宅市场成交量呈现波浪式下行，年度共成交891万平米，四季度受政策刺激，成交小幅上扬。 进入09年，市场呈现一波“小阳春”行情，市场出现阶段性回暖 08年10月随着”减费降税“等救市措施的陆续出台，以及更多开发商开展降价行动，自住需求得到一定激发。 09年3月－4月，刚性自住需求大量释放带动整体市场向好，别墅市场正走出低迷，量价齐升 成交量—“小阳春”行情 成交均价—缓慢提升 公寓 别墅 整体市场分析 注：数据截止至09.05.12 08年闵行公寓市场成交84.1万平米，其中下半年26.2万平米。别墅市场成交18.9万平米，四季度成交4.4万平米。 09年初刚性需求大幅释放，自08下半年以来市场需求首超新增供应量 房价在经历了08下半年急速下挫后，进入09年一季度，价格正逐步企稳。 在政策利好和刚性需求快速释放下，09年初市场出现部分价格回调，整体市场价格趋稳，特别是别墅市场价格出现稳步回升态势 区域成交量—放量 区域成交价—趋稳 注：数据截止至09.05.12 区域市场分析 注：数据截止至09.05.12 区域板块别墅分析 成交分析—颛桥占半壁江山 别墅市场成交放量，相比08下半年四大板块2.8万平米，09年一季度则成交放大到4.5万平米，已接近08上半年水平。 颛桥板块“一枝独秀”，09年初成交2.4万平米，占板块总成交近半，其别墅环境已获市场认可 价格分析—涨跌互现 别墅表现相对和缓，价格主要集中在2-3万元/平米。马桥、浦江板块价格调整较大，颛桥、春申板块价格相对稳定。 颛桥板块得益于都市路别墅区的浓厚氛围，市场认知度相对较高，09年初价格出现小幅上扬 注：春申-燕南园、好世麒麟园；马桥-绿城玫瑰园；浦江-新浦江城； 颛桥-金铭文博、湖山在望、南郊别墅等 注：数据截止至09.05.12 区域板块公寓分析 板块公寓—稳中有升 下半年各板块均出现下跌，进入09年初，公寓市场价格上涨幅度明显，成交单价多集中在7000-11000元，相比最低点上涨了10-30%。 其中颛桥、浦江板块价格上涨幅度最为显著，莘庄板块相对平稳 板块公寓—莘庄引领区域 下半年市场低迷，成交大幅萎缩，多个板块成交面积均在1.5万平米以下，进入09年初，公寓市场迅速升温，呈现井喷行情。 其中成熟完善的莘庄回升显著，颛桥板块也成交了2.1万方 注：莘庄-春申丽园；马桥-夏朵小城、丽都城； 浦江-新浦江城、一品漫城；颛桥-鑫都城云天绿洲 政府举措 市场调整 刚性需求释放，小阳春行情导致近期开发商纷纷调价，引发房价上涨，会否引发新的市场观望，有待后市观察； 中小面积、总价控制合理楼盘热销，联排、双拼及小独栋产品受欢迎，以价格为导向的市场正在确立 禁止别墅类用地审批:禁止供应别墅用地，停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，表明现有的别墅类住宅已成为市场稀缺资源，后市价格看涨； 新8条出台：税费减免；二套房贷松绑；提高公积金上限，将对消费者尤其是家庭单位改善住房的需求起到较大推动作用; 上海银监局紧急发文：严禁各银行变相放宽“二套房”限制,重申四成首付门槛,表明政府在目前形势下鼓励自住、抑制炒房和对投机资金的警惕 政策分析 政策及宏观市场分析 上海整体市场供大于求，07年盲目过热的楼市在08年中调头向下深度调整，楼市在开发商、政府和购房者的博弈中起浮下挫前行，价格已回归至08年初水平 税费、利率等一系列政府“救市”在行动，楼盘价格出现明显下降，触动刚性需求释放，09年初呈现“小阳春”；在成交迅速放量，刚性需求带动下，别墅市场正走出低迷，市场需求正逐步释放 市场基础 近期表现 未来走势 上海楼市正经历十年周期的市场阵痛，从08年三季进入冰封期，经历成交急速萎缩，价格重挫到近期别墅市场走出低迷，市场“小阳春”呈现。但随着国际金融危机的持续发展，经济大势一时难以扭转，预计此波市场反复震荡调整将一直延续至09年年底 市场小结 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看