报告提纲
下半年市场预测
竞争市场分析
项目开盘定价
宏观市场分析
PART1 市场预判
二手房交易营业税，抑制过度投资 打压
主要为执行05年政策，不再加强 趋于温和
下半年通过房贷新政，提高投资门槛 打压
政策从紧转松，减免商品房交易税扶持
持续放松信贷条件，降低利率 年末开始收紧，打击屯地及投机 扶持 打压
提高个人住房贷款门槛 继续尝试限制，但收效微弱
下半年严格土地政策以及相关贷款金融政策 开始限制
2920
3310
1756
1680
2087
893
2643
上海商品住宅成交量走势 （单位:万平方米）
中国楼市一贯是“政策楼市” “市场低迷——扶持；市场过热——限制/打压”，特征明显; 但并非每次调控都是成功的，政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟

历年调控汇总
政策调控过往特征
本轮调控政策
此次新政比以往历次调控都来得坚决，保持楼市稳定成为此次调控的主要目标
控制不合理需求、平衡供求，使市场降温，成交量首先出现大幅下跌
调控手段1
投资客
第一套非普通住房首付提升至30%； 家庭二套房首付大幅提升至50%起，贷款利率1.1倍起； 三套及以上房产，全面停止发放贷款，使投资客不能利用银行杠杆炒作投机。
保护居民购置首套住房，着重打击一户多套的消费 以此彻底杜绝依靠抵押贷款炒房的现象
调控手段2
开发商
银监会银欧亿·体育（中国）有限公司监管一部主任杨家才4月21日解读了最新出台的房贷新政。 银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则： 对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款； 对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款； 对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。 此外，对于土地储备贷款，银监会还要求，地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩

严把土地源头，从严查处囤地、炒地等行为
调控手段3
土地出让
国土部通报全国住房用地供应计划
全国住房用地供应 （单位:公顷）
54650
76461
180000
注：计划的18万公顷中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占总量的77%；其中，在这三类住房用地中的中小套型商品房，计划供地总量80431公顷，已经超过全年

加大中低端住宅土地供应，平抑供求关系，控制房价过快上涨
政策周期预测
宏观调控持续至底，回暖
上海商品住宅成交量走势 （单位:万平方米，03、04为商品房）
市场爆发 政策力度不够
调控力度加大
市场趋火后再次限制
金融危机后扶持
开始大力调控打压 大幅提高土地供应
？
根据以往经验，政策密集调控后，往往会出现半年到一年左右的楼市低迷期 中国不断强大的内需及城市化发展将起到有力的支撑效果，政策放松，市场回暖
历次打压年政策05年
价格跌幅15%左右
上海整体量价变化
上海各环区量价变化
成交量下降幅度有限，价格在政策干预下出现了16%左右的下调

内环内以及外环外成交下跌最为明显； 内环外成交价格普遍下跌在15%左右

成交量调整幅度小于价格调整幅度， 成交价格下跌15%左右
历次打压年政策08年
价格跌幅15%左右
上海整体量价变化
在07年9月二套房首付提高后，市场出现连续1年的成交量下跌 成交价格在政策出台后1年，出现15%左右的价格下跌
价格调整预测
价格跌幅15%左右
3月上调存款 准备金率0.5%
12月国四条，增加土地首付 营业税
6月执行二手房 营业税
9月二套房首付提高
6月出台二手房 营业税
上海商品住宅成交量走势
根据以往经验，政策密集调控后，价格往往分阶段下浮10%-15%
聚仁理解的市场
本轮政策调控的目的更多的是保障中低端住房需求，核心思想以保障民生为主，而 信贷政策的收紧（打击投资客，修正市场合理供求）、土地供应结构的变化，充分了说明了此次调控具有很明确的针对性； 而从整个宏观层面看，08年的4万亿拉动内需、09年、10年天量的贷款释放，使中国未来将保持较高的通货膨胀率，房产仍将成为保值的最好手段之一 复苏速度以往（受到宏观背景的整体带动以及调控针对性较强） 价格降幅以往（重点保证中低端居住需求，保障民生，整体价格将明显回落）
结合历年调控背景，本轮调控周期将在10年年底基本结束，整体价格跌幅在15-20%之间
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