苏州新区项目提案报告 定位分析
定位分析
一、开发理念定位
倡导“健康、生态、水景”生活
健康生活最主要的是一种生活观念和生活方式。在继承地吸收的基础上，根据苏州新区的环境、风貌、人文特点提出适合当地市场中目标消费者所普遍认同和响应的“健康、生态、水景”生活理念。
二、市场定位：
【生态活水景观住宅】
根据目标消费者的特征，定位为“水景生态住宅”，并且根据市场状况，既生动又形象地赋予这一定位以丰富的内涵，与市场上众多的水景，。即现代人追求“健康生活”，它力图以“现代版的水景住宅；邻里化的社区配套；诗意绿色的生态居住环境以及和谐人本的物业服务。这四大要素来打造新区人居新生活。在市场中建立独特的品牌个性，塑造人性化的品牌气质，以展现强势的品牌张力，吸引消费者，最终创造竞争优势。
三、价格定位
建议住宅均价4,800元/平米。
ü高于现在本区域同质竞争个案（苏香名园）的均价4400元/平米，但项目推案时间应在2005年的下半年，市场的上升可以支撑这一价位。
ü项目的高品味和档次决定售价高于其他邻近个案
ü项目与苏州其他区位的楼盘相比，具有超值景观价值和升值潜力，价廉物美，物超所值。
四、目标消费者简析
经过广泛细致的调查与分析，目标消费者的特征清晰地展现在了我们面前：
1、年龄：28—55岁之间，主力人群为35—45岁。
2、社会阶层：当地及周边居民，新区工作人员，市区二次置业者
3、性别：男性为主。
4、面积需求：三房110-120平方米，二房80-100平方米。
5、区域：新区，市区，吴中区。放眼整个市区，以新区和吴中区为主，发挥地域优势。
6、购房目的：改善现居住状况；外地来苏发展落户苏州的；银行负利率，各类税收增长，股市低糜，把现有富裕的资金购买房产，将不动产作为投资理财的；
产品建议
一、产品建议
（一）项目的整体建议
1、在规划设计方面，通过对社区的整体规划设计来削弱周边环境所造成的不利影响，同时形成社区内部景观与外部景观的呼应，达到项目与周边环境融为一体的目的，建议采取水景社区的规划形式。
2、注重中庭水景园林设计，确保各朝向的景观量，注重塑造产品和营造环境及居住氛围，强调产品的均好性。
3、注重商业配套的完善。
4、通过产品设计来强调项目的高品质性，树立区域内极具竞争优势的项目形象。
5、建立天然活水循环系统：“活水”首先要能顺畅地流动循环，其次，它应有一定的净化能力，维持景观水质。因此，建议项目利用两面环水的地理优势，将河水引入小区，经由天然活水净化系统，使小区内的水质优良，景观更优美。同时，净化系统还会带来独特的景观，如“湿地景观”。
（二）产品细节建议
1、建筑形式
（1）建筑风格
建筑风格定位为新现代主义简约风格：为了体现小区的主题，整体风格上的处理应以整个小区建筑物的风格来达到体现生态、舒适、安静的主题的目的，整体风格引入新现代主义简约风格。现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过份的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。
（2）外立面
ü强调健康、舒适内涵的体现。
ü造型与环境相协调，强调空间的个性与可识别性，随着规划布局平行展开，住宅造型也随
之变化。
ü注重室内外空间的流动性，立面以大面积玻璃窗加以色调丰富的外墙面，强调轻盈、通透
的效果，与中庭园林和周边绿化有机结合。
ü采用高级外饰面砖，可以达到整洁的效果，并能保持持久。
ü色彩应追求简洁现代的视觉感受，通过色彩的运用营造休闲、舒适、时尚、自然的家居氛
围。
（3）窗
ü各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。
ü充分运用飘窗、角窗、落地窗等窗体语言，使住户充分享受阳光和景观，飘窗50CM，高度
50CM。
ü尽可能多的采用采光和观景好的落地窗设计，增强室内的采光性和舒适性。
2、户型设计
目前，苏州房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组合是至关重要的。
户型建议
ü主力面积控制在80－120平米。市调表明，面积紧凑的户型销售迅速，且总价易于控制。建议两房面积控制在80－100左右，三房面积控制在110－120左右。
ü玄关的设计，不只是过渡空间，可安置衣帽柜和鞋柜。
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