万科成片开发城市居民住宅的经验教训
及其规律性总结
(之一，项目前期)
(征求意见稿)
企业策划部
1998年6月
目 录
项目前期选项、决策 ----------------------- 3
市场调查 ----------------------- 4
项目基本情况 ----------------------- 9
项目法律手续 -----------------------15
项目地价款、配套费用 -----------------------16
项目相关费用、税收 -----------------------17
项目投资分析 -----------------------19
项目开发战略性考虑 -----------------------20
土地合同 -----------------------21
确认相关对象、环节的合法性 -----------------------22
明确土地性质 -----------------------24
地价 -----------------------26
配套设施 -----------------------28
项目前期选项、决策
项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，项目的决策正确与否，至少要决定这个项目70%的 命运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至少也要决定项目30%以上的命运。
在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好以下7个方面：
市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基础条件。
项目基本情况：是在多个项目中选择，进行比较判断的依据。
项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。
项目地价款、配套款的支付情况：是判断公司资金实力、能力的依据。
项目相关收费、税收：是判断费用、税收及手续的依据。
项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。
项目开发的战略性考虑：集团发展、公司发展的战略性设想与该项目开发 的关系。
市场
市场调查
市场是房地产项目决策的基本依据，应了解和把握的方面有：
（1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况：有多大的市场？可以做多大？城市不同区域的市场有那些特点？
（2）、当地城市近、中期规划发展方向：项目未来发展的前景如何？在什么地方做？
（3）、地块周边楼盘情况：供求及价格之间的关系，做那一个层面的市场？市场竞争的优劣势何在？
（4）、项目的目标市场：客户有那些特征？客户需求、购买行为有何特点，能不能满足？
（1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况
对市场的总体情况进行了解和把握，主要包括：供应情况、销售情况、价格、区域分布、主要发展商情