万科魅力之城2008年营销总结 2009－1－5
报告纲要：
08年魅力年度营销总纲回顾 08年魅力各月面临的市场竞争格局及表现 08年魅力项目自身销售分析 08年魅力营销推广及活动回顾分析 08年魅力客户分析 08魅力大事件回顾及策略总结108年年度营销总纲回顾
Q1：如何以4期的入市为契机，让魅力形象深入人心，并成为置业者的不二选择？
Q3：新旗帜下如何“舞蹈”？
Q2：如何让魅力之城最后的盛宴形成华丽的转身？
魅力08年初必须回答的问题
OPI-2:魅力产品线并没有以纯“大户型”组团
OPI-1:魅力一直有销售无形象
OPI-3:土地属性、产品、客户群的改变
2008全年计划销售任务
０８年全年要完成１２万余方的销售面积，就需要我们从各方面进行整体的战略思考．
基于目标，市场，产品，客户的战略思考 我们的整体定位—城市中最宜居的栖息地 基于目标的策略总纲—片区、竞争、体验和客户 项目的行动纲领—巧打片区 　后发制人 　体验营销 　渠道致胜 基于目标和市场的推售建议
总纲回顾
许万科·魅力之城一个未来！2 魅力全年面临的市场竞争格局及表现
以下数据分析： 来源于易居房产研究机构的统计数据和魅力之城台帐 所有数据口径均为签约口径
2008年，城东代表楼盘年供应量大多在10万方以上，单盘年均放量在13.3万方左右，放量主要集中在1-3月和8-9月，12月基本没有放量。
数据来源：成都市房管局
城东市场供应量分析
价格调整最大楼盘： 华润.翡翠城
2008年1-11月，城东代表项目成交价格均呈现持续大幅缩水，年内单价平均下调近1500元/㎡，最高达到2500元/㎡；平均降幅为22%，最高达到29%。
今年1-11月，城东代表项目成交均价均呈现出大幅度的持续下跌，单价普遍下调了1000元/㎡以上，最大达到2500元/㎡；价格普遍降幅在20%以上，降幅最大项目达到29%。
2008年全年城东整体市场签约套数和签约均价交叉分析
城东08年销售冠军当属年成交均价最低的富丽东方，年成交均价仅为4389 从08年各板块的销售情况来看，建设路板块和海蓉厂板块无疑属于城东的最热点的板块，区域价值和品牌效应赢得了消费者的认同。 魅力之城08年销售业绩在东方新城板块和三圣乡板块异军突起，并且年度成交均价也高举榜首，同时令人振奋的是年度销量几乎和热点板块持平。
2008年全年城东整体市场签约面积和签约金额交叉分析
魅力之城的年度签约面积在整个城东板块排名第3，仅次于富丽东方和望江橡树林 城东热点板块的签约面积主要集中在7－8万方，签约金额主要集中在5－6亿 魅力之城地处三环外，受区域价值的影响，魅力之城年度签约金额为4个亿，略低于热点板块的4个楼盘。
2008年全年城东整体市场签约套数和套均面积交叉分析
全年套均成交面积最高的是卓锦城和恒大绿洲，其次是三千城和魅力之城 全年消化套数在700－900的热点板块楼盘中，魅力之城的全年套均成交面积最高，销售难度最大，为105平米