` REITs专题报告一：产业园类 REITs扩 容，“中国硅谷”投放优质资产 宏 ?主要观点 观证 研券 究研 报究 告报 告 固 收 研 究 分析师： Tel： 郑嘉伟 REITs是以发行收益凭证方式募集投资者资金，主要以能够产 生相对稳定收益的不动产为投资标的，由专业团队经营管理，以标 的不动产产生的收益为主要收入来源。首批 9只公募 REITs表现良 好，市场供不应求。出租率已经超 90%的“中国硅谷”——中关村 产业园 REIT，作为第二批上市的公募 REITS受到极大关注。 得天独厚的区位优势。建信中关村产业园 REIT基础设施资产位 于我国首都北京核心地段。同时拥有得天独厚教育、人才、政策、经 济、产业、科技成果转化等资源，使得该区位可以获得更为稳定出租 率、更高租金增长水平、更优质租户。 18910260570 E-mail： SAC编号： zhengjiawei@shzq S0870521110001 分析师： Tel： 廖旦 17722658417 liaodan@shzq S0870521110003 基础设施资产结构均衡。协同中心 4号楼为度小满整租。度小满 为百度旗下互金平台，违约风险可控。并且签有较长期限租赁合同。 在整体 REIT资产中，协同中心 4号楼占比并不高，创新中心 4号楼 和孵化加速器集中度相对比较分散，从而使得建信中关村产业园 REIT 产品结构均衡。 E-mail： SAC编号： 估值分析：绝对估值层面，根据戴德梁行就标的基础设施项目资 产于价值时点 2021年 6月 30日的市场价值所出具估值报告，互联网 创新中心 5号楼、协同中心 4号楼及孵化加速器估值分别为 15.48亿 元、7.12亿元及 8.13亿元，资产总估值超过 30亿元，整体出租率较 高，现金分红率达到 4-6%；相对估值层面，建信中关村产业园 REIT 询价区间为 2.851元/份—3.350元 /份，对应 PE（2022）范围为 30.2 和 39.8，现金流折现法（DCF）显示项目对应估值处于适当位置。 投资建议：关注建信中关村产业园 REIT长期配置价值 公募 REITs上市以来备受机构投资者关注，投资标的不同，涨幅 也产生较大差异，截至 11月 22日首批上市的九只公募 REITs平均涨 幅达到 14.92%，年化回报率达到 34.87%，其中，中航首钢生物质 REIT和中金普洛斯仓储物流 REIT表现优异，三只产业园 REITs中华 安张江光大园 REIT涨幅较大，预计建信中关村产业园 REIT表现将优 于收费公路类 REITs，建议投资者积极申购，关注公募 REITs长期投 资价值和分红比例，分享中国经济转型、高质量发展和资本市场改革 红利。 相关报告： 宏 观宏 专观 题专 题 固 收 专 题 ?风险提示 宏观环境变化；项目营收不及预期；管理风险；流动性风险；估 值波动等风险 请务必阅读尾页重要声明 固收专题 目录 一、建信中关村产业园 REIT基本概况 .............................. 4 二、中关村产业园项目优势明显：集区位、产业、人才、 科技等多方优势...................................................................... 7 三、园区项目三大“支柱”：互创5号、协同4号、孵化 加速器...................................................................................... 9 四、建信中关村产业园REIT竞争力及财务状况分析