解读 REITs募集说明书之产业园区篇 中国 REITs市场洞察系列报告之十二｜2021.5.31 中信证券研究部 核心观点 目前，首批 REITs的三单产业园区项目均已完成询价。本篇我们将对其中两单 产业园区 REITs招募说明书进行详解，对其资产禀赋、经营状况、租户结构等 方面进行分析。 ▍产业园区是经济发展重要载体。产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的 重要空间聚集形式，是落实经济发展战略的重要抓手。产业园区发展模式逐步多 样，由最初的产城分离、以产带城逐步演变至产城联动、产城融合。 陈聪 首席基地产业分析 师 ▍公募 REITs完善园区融资体制。在首次试点 9单基础设施 REITs中，3单底层 资产为产业园区，我们重点研究张江光大园 REIT和苏州工业园 REIT。张江光 大园 REIT询价结果为 2.99元/份，苏州工业园 REIT询价结果为 3.88元/份。两 者对应基础设施项目价值分别为 14.95亿元、34.92亿元。 S1010510120047 ▍底层资产禀赋较好。张江光大园 REIT基础资产位于张江高科技园区核心地带， 交通便利。项目总建面 50,947平米，可租赁面积 43,488平米，共有 267个可 用车位。截至 2020年末，平均租金单价为 5.2元/平方米/天，出租率达 99.5%， 运营状况良好。苏州工业园 REIT基础项目资产为科技园项目和 2.5产业园项目， 总建面 56.11万平米，可出租面积为 42.52万平米。2020年末，租金水平分别 为 41、61元/平方米/月，出租率则分别达到 89.94%以及 69.95%。 张全国 房地产欧亿·体育（中国）有限公司联席首 席分析师 ▍运营管理经验丰富，租金水平高。作为首批试点项目，运营管理机构经验丰富。 张江光大园过去三年租金为 5.16-5.22元/平米/日，高于区域水平。出租率由 2018 年的 74.1%提升至 2020年的 99.5%，连续两年保持基本满租。2018、2019年 张江板块净吸纳量均超过供应量 15%，需求相对旺盛，新增供给料影响不大。 2020年科技园项目及 2.5产业园项目租金水平分别为 41元、61.2元/平米/月。 前者出租率在 90%左右，后者出租率在 70%左右。园区未来三年新增供给中三 个项目为企业自用，两个项目偏重生产办公一体化服务及医疗、生物科技等，与 基础资产定位不同，预计对其租金及空置率影响有限。 S1010517050001 李金哲 房地产分析师 S1010520090001 ▍预计两单产业园 REITs租金水平、出租率及分红率仍能够保持稳定。张江光大 园 REIT2021/2022年预期分红率为 4.66%、4.04%；苏州工业园 REIT2021/2022 预期分红率为 4.31%、4.36%。相比于美国和新加坡具备产业园资产的成熟 REITs资产而言，处于中等偏高水平。张江光大园 REIT产业集中度较高，租赁 面积的 52%为在线新经济欧亿·体育（中国）有限公司，30%为金融科技欧亿·体育（中国）有限公司，前十大租户合计租赁面 积占比为 81.6%，未来两年合计到期租赁面积占比 93%。苏州工业园 REIT科 技园项目租赁面积 56%为信息技术欧亿·体育（中国）有限公司，2.5产业园项目租赁面积 29%为信息 技术业，到期面积分布更为均衡，到期结构更优。 联系人：李宗儒 ▍风险提示：REITs基础资产的经营受到宏观经济、政策规划、疫情等突发事件 影响，租金存在不及预期的风险。REITs作为试点型金融产品，存在流动性不 及预期的可能。 房地产欧亿·体育（中国）有限公司 相关 REITs产品信息表 评级 强于大市（维持） 简称 募集规模 （亿元） 资产评 估价值 可租面积 认购价 格 认购倍数 分红率 21E （平方米） 22E 张江光大园 REIT 苏