欧亿·体育（中国）有限公司研究报告●房地产欧亿·体育（中国）有限公司 2020年 05月 14日 产业园区REITs未来市场空间广阔， 房地产欧亿·体育（中国）有限公司 存量资产盘活迎来机遇 推荐 维持评级 投资要点： 分析师 事件：近期，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设 施领域不动产投资信托基金 (REITs)试点相关工作的通知》 (以下简称《通 知》)，标志着我国从基础设施领域正式启动公募 REITs试点。 潘玮房地产欧亿·体育（中国）有限公司分析师 ?：（8610）6656 8212 ?：panwei@chinastock 执业证书编号： S0130511070002 潘玮房地产欧亿·体育（中国）有限公司分析师 ?：（8610）6656 8212 ?：panwei@chinastock 执业证书编号： S0130511070002 1、高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施 REITs的 重要底层资产之一。根据《中国开发区审核公告目录（2018年版）》，我国 共有 552家国家级产业园区，全国 31个省级行政区均有产业园区坐落。 特别鸣谢 王秋蘅 ?：（8610）83574699 ?：wangqiuheng_yj@chinastock 2、权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益。我们认为具有 以下特征的产业园区最有可能作为试点项目：1）位于《通知》聚焦的重点 区域；2）市场化运营了一批成熟的厂房或者办公楼；3）权属清晰；4）园 区定位为高科技产业园区或特色产业园区。 相对沪深 300表现图 7.00% 3、从我国目前类 reits发行的总量和类型上看，我国REITs的发展还处于 起步的阶段。2019年我国类 reits发行规模 487.5亿，发行只数 24，累计发 行金额 1402.81亿，累计发行只数 68只，发行规模的年复合增长率为 38%。 从欧亿·体育（中国）有限公司类型开看，购物中心和写字楼占比最大，分为为31%、23%，园区 占比为 5%，规模为 24.38亿元。我们认为随着公募 reits的加速发展，园区 项目 reits规模将更上一层楼。与中国相比，美国的 reits发展已经相对成熟， reits的发行规模从 1971年发展初期的 14.94亿元增长到了 2019年的 13288.06亿元，截至 2020年 4月工业类型 reits占比为 11%。 沪深300 房地产(中信) 2.00% -3.00% -8.00% -13.00% -18.00% 欧亿·体育（中国）有限公司来源：wind,中国银河证券研究院 4、5年后产业园区为底层资产的公募REITs规模累计可达809.62亿。我 们认为随着公募 reits的加速发展，中国与美国的 reits市场规模的差距将逐 渐缩小，优质的产业园区类项目在政策的鼓励下占比也将逐渐提高。基于 以上的分析，我们做出如下假设：1）2021-2025年我国类 reits发行金额的 年均复合增长率为 45%；2）2021-2025年产业园区类 reits项目占比分别为 6%、7%、8%、9%、10%。基于以上假设，我们测算出 5年后产业园区类 reits项目的累计发行规模为 809.62亿元。 相关研究 5、产业园区 REITs试点有利于盘活存量资产、提升企业资产运营水平， 长租公寓及商业地产落地可期。1）产业园区 REITs试点有利于盘活产业园 区企业的存量资产，提升直接融资比重，降低企业的杠杆率； 2)产业园区 REITs试点将加速提升产业园区企业的资产运营水平，管理优势逐步凸显。 3)产业园区 REITs试点先行，长租公寓及商业地产落地可期。 6、投资建议：高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施 REITs的重要底层资产之一。权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将 最先受益。产业园区 REITs未来的前景广阔，初步估计5年后累计市场规 模可达约 809亿。产业园区REITs试点有利于盘活存量资产、提升企业资 产运营水平，同时我们认为，公募 REITs的试点范围将逐步拓展到长租公 寓及商业地产领域。我们建议关注张江高科、华夏幸福、中新集团、上海 临港、浦东高桥、苏州高新。 7、风险提示：政策执行进展不及预期，发展初期 REITs供给不足。 www.chinastock 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 欧亿·体育（中国）有限公司研究报告/房地产欧亿·体育（中国）有限公司 目录 一、产业园区直接受益于基础设施公募 REITs，5年后市场累计规模可达约 809亿......2 （一）产业园