阶段市场调查及营销突破思路 www.fdcsky 房商网—海量房地产欧亿·体育（中国）有限公司下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 2 第一篇 海南市场调查 一、海口市场分析 二、三亚市场特征 三、博鳌市场特征 3 一、海口市场分析 4 西海岸板块 国贸填海板块 老城区板块 海甸岛板块 板块分布 本项目 本项目地处旅游度假豪宅板块——西海岸板块 5 市政府政策导向是重点向西发展，重点发展海口外滩（从海甸岛和西海岸到盈滨半岛）， 陈辞市长在美丽沙推介会上谈到要将海口打造成度假休闲娱乐的 阳光海口、 娱乐之都、 品位之城 。 欧亿·体育（中国）有限公司来源：《海口市城市总体规划（2005年-2020年）》 城市规划 本项目属于滨海旅游发展轴线上的一线海景物业。 6 西海岸板块 代表项目： 大华西海岸、西雅图丽湾、蔚蓝海岸、观海台1号、紫园、城市海岸、西海豪园、阳光西海岸、长信海岸水城、金色阳光等 距离市区约13KM，车行约15分钟； 海口豪宅板块，海岸线长，海景资源丰富，度假及旅游的代表区域； 政府规划重点开发的区域，未来城市功能及休闲配套将进一步完善； 豪宅云集，多为别墅、酒店式公寓、酒店等为主； 板块特点：纯海边度假休闲区域，高端配套齐全，未来市政府办公所在地； 万科浪琴湾 7 位置：海口秀英区西海岸299号 占地114亩，67栋，74户，容积率0.66, 180-400㎡独栋小别栋纯别墅社区 价格：17000-18000起，最贵的20000元以上，一次性97折 优势：社区纯粹、小面积独栋、双温泉（室内、室外浴缸）、周边高端配套、社区园林 劣势：无海景 大华——西海岸 8 位置：海口滨海大道235号 占地75700㎡ ，建面77298 ㎡，76套别墅， 8栋 6-15层公寓,容积率0.8, 365-395㎡双拼、140-400 ㎡公寓； 价格：别墅约12500元/㎡均价，小高层7500元/㎡起,一次性97折； 优势：纯联排别墅、社区园林、周边高端配套、近市区 劣势：无海景、社区不纯粹 晋商——龙墅湾 9 位置：海口秀英区滨海大道（喜来登正对面） 占地60亩，总建面2.9万㎡，34栋别墅、4栋12层公寓组成，容积率：0.66，413㎡大独栋（7栋）、327-413㎡独栋（11栋）、209㎡双拼（6栋12户）、137-142㎡三房； 价格：约14000-15000元/㎡； 优势：周边高端配套、部分海景、内部园林及配套 劣势：外立面及形象、社区不纯粹 海南昌茂——西雅图丽湾 10 位置：海口滨海大道235号 占地9.78万，70栋尊贵别墅、224套情景洋房容积率：0.499，279-524㎡独栋、85-233㎡公寓 价格：别墅约15000元/㎡，公寓约5800元/㎡起 优势：周边高端配套、海景公寓、内部园林及配套、开发商品牌、社区成熟 劣势：社区不纯粹、无海景 富力——西海豪园 11 位置：海口市西海岸长信路10号（海南华侨中学新校区旁） 项目占地72631.86㎡（约109亩），总建筑面积84093.71㎡（含地下室面积）。小区共有18幢独体别墅，11幢连排别墅，2幢洋房、五幢小高层海景公寓，户型从一房一厅到四房二厅，面积从58～562㎡不等，别墅、TOWNHOUSE、花园洋房、小高层住宅及商业为一体的高尚社区。 价格： 优势：大盘、海景公寓、社区配套、周边配套、社区园林； 劣势：社区不纯粹（别墅、商业、住宅、）社区过密，中心位置无海景 柏斯 ——观海台1号 12 位置：海南省海口西海岸长怡路27号 项目占地约23万平米，总建筑面积约32万平米，容积率仅1.2。项目分四期开发，首期开发约8万平米，户型由一房至复式单位，并首创出“前庭后院”，“空中院馆”等创新设计户型；目前主推香舍组团，70、90-155㎡两、三房及复式单位； 价格：6700-8500元/平； 优势：大盘、西海岸豪宅片区内并且城市配套完善、社区园林、文化营销、周边环境； 劣势：容积率及建筑密度较高，景观视线不够开所。 海南恩祥——紫园 13 代表项目： 宝华海景、海岸壹号---佳景国际、御景峰、美源日月城。 配套完善的城市功能型板块； 同时拥有海景资源和其它绿化资源； 板块特点：丰富的城市功能及配套，临海的海景资源，适宜生活及度休闲于一体的特点；同时本地客户也比较认可该片区（生活便利）。 国贸、填海板块 14 位置：海口市世贸北路1号，世贸北路与滨海大道交汇处 共28层，以小户型为主，面积50到140多平米的，公寓、一房一厅、两房两厅和三房两厅，户型实用率约80%。 每5层设一个公共中庭及空中花园。中庭的设计保证了更好的通风和采光效果，使空间更加开阔。 价格：延续五一特价，7300-8100元/平，原价约8000-9000元/平，加装修1500元/平。 优势：中心区配套完善、部分海景、成熟社区配套、内部配套（高尔夫推杆练习场、网球场、游泳、温泉泡池等）、规划设计（公寓采光通风优势） 劣势：社区不纯粹（居住与公寓混居）、噪音影响 海南佳景——海岸壹号（佳景国际） 15 位置：龙华区(海口) 滨海大道75号（万绿园对面） 占地面积5111㎡，建筑面积35000㎡，由一栋28层高层建筑及三层商业配套裙楼组成，其中一、二层为五星级大堂及商业街、三层为花园平台、露天泳池、豪华会所、4—28层为高层景观公寓。户型面积在77平米左右至154平米左右； 价格：东西两侧约6800-7600元/㎡，北向海景单位约10000-12500元/㎡； 优势：中心区配套完善、一线海景及万绿园景观； 劣势：社区不纯粹（居住与公寓混居）、噪音影响噪音影响、环境空气较差。 海南中荟——宝华海景