海南万科三亚项目 2010年3月 前期策划及分析报告 目录 地块价值分析 市场竞争及个案分析 客户特征分析 项目定位 物业发展建议 目录 地块价值分析 市场竞争及个案分析 客户特征分析 项目定位 物业发展建议 第一部分：项目土地属性研究及资源利用分析 主要包括—— 三亚＆落笔洞片区地块价值分析 项目地块优、劣势分析 项目内、外可利用资源分析 项目地块价值分析——规划篇（三亚市） 落笔洞旅游度假区 根据三亚市土地利用总体规划（2006-2020年） ，三亚立足“东拓西展、南进北扩”的发展战略，将传统的城市中心向周边拓展。 落笔洞旅游度假区与迎宾路、半岭、三亚湾等成为政府着力打造的旅游休闲养生度假区。在以旅游度假为主力带动的三亚市，未来的各个旅游度假区将成为带动三亚作为海南国际旅游岛弄到的重要推动力。 项目地块价值分析——规划篇（片区） 本片区规划功能结构表现为“一核心、四片区、四中心”。 “一核心”：落笔洞保护区为核心。 “四片区”：（东）教育区、（西）教育区、国际康体养生区、高知园区。 “四中心”：位于（东）教育区的教育、信息中心；位于高知园区的居住服务中心；位于国际康体养生区的公共服务中心；位于（西）教育区的行政会议中心。 区域规划定位为：以教育、落笔洞保护为基础，具有具有旅游、居住功能的休闲区。项目地块在片区内规划打造为一类居住区。 B B A地块 项目地块价值分析——环境篇 三亚理工职业学院 三亚学院 茂月村 中央村 农场 山体 山体 山体 落笔洞风景区 项目周边以自然山体和水库景观为主，紧邻文化教育区、落笔洞文化遗迹风景区，具备良好的景观资源和人文气氛，适宜居住。 项目地块价值分析——地貌篇 A地块用地规划围绕山势坡地展开，地形变化丰富，紧邻水库及小型内湖，具备打造低密度产品的优势； B地块临近未来主干道，周边植被丰富，地貌相对平缓。 项目地块价值分析——交通篇 1、距离三亚市中心仅6公里（约10分钟车程）； 2、交通往来便利： ——学院路及迎宾大道往来市中心； ——东西线高速环岛连接岛内各大城市及景点 项目地块价值分析——竞争篇 南部沿海项目多分布于海湾区域，海景资源丰富 三亚的项目多集中于三亚湾沿岸，都具备良好的海景资源； 本项目属于内陆项目，与大部分项目相比，缺乏海景资源是软肋所在。 项目地块价值结构研判 项目地块价值分析小结 在现有地块条件上，本项目无疑是落笔洞旅游度假区高端住宅时代的开创者。 但是，结合海南楼市岛外客户置业为主的特征，项目必须面向全国的客户群，所以，如何利用本身的山水资源优势，打造项目独树一帜的价值体系和生意模式，是项目在众多海景林立的高端项目中制胜的关键。 目录 地块价值分析 市场竞争及个案分析 客户特征分析 项目定位 物业发展建议 第二部分：海南市场分析及重点竞品研究 主要包括—— 海南房地产格局及消费形态分析（三亚、海口、东线等地客户类型、居住形态） 三亚及泛三亚区域房地产市场现状分析 重点典型楼盘分析 海南房地产市场整体竞争格局 三亚房地产市场发展现状及典型个案分析 其他岛内主要片区竞争分析 海南——建设国际旅游岛，海南旅游与国际全面接轨 09年4月25日下午，省政府在海口举行建设海南国际旅游岛新闻发布会，省旅游局局长张琦在会上宣读了《海南国际旅游岛建设行动计划》。 ——随着海南国际旅游岛建设的正式启动，旅游房地产将迎来新的发展契机！未来两年，随着万宁神州半岛、三亚海棠湾、陵水清水湾等滨海度假区度假酒店和其他度假设施的建成以及东环城际快速铁路、博鳌机场等投入使用，海南将涌现一批达到国际先进水平的旅游度假景区，超星级酒店，高水准的高尔夫球场等文化娱乐设施，吸引更多的国内外高端游客，从而催生巨大的度假置业需求！ 国际旅游岛建设： 争取把免签证时间延长至30天 争取直航“海南-台湾” 5年内国际地区航线增加到60条 引进境外知名旅行社和酒店管理集团 高标准建设一批精品度假区 建设符合国际化要求的旅游文化要素 近期在海口、三亚市内各建一家免税商店 鼓励境外著名旅游人才培训机构进入 5年内允许一定数额的小额外币自由兑换 营造建设国际旅游岛的社会氛围 创新旅游管理的体制机制。。。。。。