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红星经营模式及合作模式中的主要法律问题概述
通力律师事务所 2010年1月
第一部分合作模式合作地块为集体经济组织拥有的集体土地
合作模式 红星与A公司合作开发集体土地。土地仍在A公司名下。合作地块为集体经济组织拥有的集体土地
重点问题 项目地块为农村集体所有的建设用地, 在目前法律框架下, 农村集体所有的建设用地的流转受到严格控制。根据《土地管理法》的规定, 乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用农民集体所有土地, 除此之外, 农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地, 兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的, 必须符合土地利用总体规划和乡(镇)、村规划, 并纳入建设用地年度计划管理。各地对于农村集体经济组织以其农村集体建设用地使用权出资入股兴办企业均持比较严格的态度, 一般不允许非农村集体经济组织持有农村集体建设用地使用权。合作地块为集体经济组织拥有的集体土地
重点问题 (续前页)农村集体经济组织可以以农村集体建设用地使用权作为合作条件与第三方成立合营公司进行开发, 但该地块的土地使用权不得转让给新成立的合营公司, 农村集体建设用地的使用权人必须是该农村集体经济组织。 根据国家和地方文件的精神, 农村集体建设土地使用权有望在近期实现流转, 但目前可能尚无法操作, 还需要等待相关具体实施细则的出台。 此外, 在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内, 非农建设使用农村集体土地, 实行国家征收。合作地块为集体经济组织拥有的集体土地
建议 该地块必须以农村集体经济组织的名义申请各项批文、进行建设以至最后取得地上建筑物的产权 但从将来红星上市的角度来看, 上市公司及其子公司持有的土地使用权必须是国有出让用地, 因此, 该等农村集体用地还需要办理转性、征地、出让手续, 难度较高、时间较长。合作用地为非集体经济组织持有的集体用地
合作模式 红星与B公司拟成立项目公司(“项目公司”)并通过项目公司合作开发集体建设用地使用权。集体土地为B公司所拥有。合作用地为非集体经济组织持有的集体用地
重点问题 主要问题在于集体土地征用为国有土地程序方面。 将集体土地征用为国有土地的征用程序十分复杂。项目地块的征用手续在取得省相关政府部门批准后, 还需进行征用土地公告和征地补偿、安置方案公告程序, 在征地补偿协议签订前, 拟被征地农村村民委员会或村集体经济组织还需完成民主议定程序。合作用地为非集体经济组织持有的集体用地
建议 为避免项目地块完成土地征用程序并进行招拍挂的时间有可能会被延后并导致整个合作项目进度被延误。建议在合作协议的补充协议中明确项目地块进行招拍挂的最晚时间, 如晚于该等时间, 合作方应向红星支付违约金及/或红星有权终止合作协议。合作用地为非集体经济组织持有的集体用地
重点问题 目前项目地块上的建筑物将于项目地块招拍挂之后由合作方负责拆除。鉴于项目地块上建筑物的拆迁将由合作方负责, 相关拆迁成本也将由国土资源部门返还给合作方而非项目公司, 且项目公司按净地价格支付土地出让金合作用地为非集体经济组织持有的集体用地
建议 涉及到拆迁方面, 如项目公司或红星不参与拆迁, 应当明确拆迁费用不应由项目公司或红星承担, 并且在相应的招拍挂文件中也应当明确项目的拆迁义务由合作方承担, 竞买人(项目公司)不会因为拆迁迟延而承担不利后果
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