上海万科战略规划（） 上海公司战略规划执行小组 12月28日 1.１ 工作背景 4月完成 12月完成 本次深化工作重点 12月底 1.2 现状简述 我们所面临的正是成长型企业所必须经历的问题…… 企业规模扩张后如何保持和提升运营效率： 各专业该做什么、怎么做、做了几倍于之前的工作效率当然降低…… 企业的跳跃式超常规发展会带来哪些后果： 工作流程混乱、管理资源摊薄、产品质量降低、运营效率下降…… 企业如何协调新事业开拓和成熟事业提高之间的矛盾： 想做高端却不会做、按照原有模式操作同类型项目经营业绩却在下降…… 企业的管理水平如何适应高速成长的需要： 工作只能靠加班做完、公司内部协调占用了绝大多数时间…… 1.2 现状简述 我们也正努力进行相关方面的变革和改进…… 企业规模扩张后如何保持和提升运营效率： 推进资源整合、组织模式变革、标杆学习…… 企业如何协调新事业开拓和成熟事业提高之间的矛盾： 进军高端市场、展开高端客户研究、推进产品标准化…… 企业的管理水平如何适应高速成长的需要： 推进卓越绩效模式、对人员能力提出新的要求…… 1.3 战略意图修订 不经意间，明天来的如此之快…… 现有资源的金额和面积已满足规划目标要求 现有资源的公司净利率和万科净利润低于规划目标 1.3 战略意图修订 我们弥补了规模上的缺口，但操作思路仍停留在原地： “想做高端不会做”：中房滨江项目，08年净利率距离集团《07年投资指引》所要求的18%差距很远； “传统强项优势弱”：恒大，在包括Golden、City项目的情况下，净利率仅高于集团9%要求的底线； 中房滨江项目、恒大项目经营计划以可研报告为准 1.3 战略意图修订 一级战略 有质量 增长 二级战略 （1）溢价 （2）扩张 （3）效率 三级战略 （1）进城（2）前置（3）品质 （4）整合（5）组织 做大还是做强？ 规模目标已满足，我们应更关注溢价、效率能力 策略 （1）进军高层高端公寓市场； （2）加强产品标准化研究； （3）加强成本规划； （4）推行全装修、绿化研究等提升品质； （5）推行资源整合、组织变革、企业文化…… 1.3 战略意图修订 提升溢价能力 进入溢价能力更高的市场 提升现有资源的溢价能力 变革 策略 1.4 工作步骤 本次07、08战略深化工作将重点梳理变革策略、关注战略的落实： 规模、盈利、效率 客户、产品、投资 组织、人员、资源 KPI→卓越绩效 第一次房地产调控 第二次房地产调控 2.１ 市场回顾 注：由于统计数据的时间相对滞后，数据截至到10月份 房地产增加值：3.37亿 670亿 开发投资额比重：0.68% 35.2% 房地产施工、竣工面积 30倍 商品房销售面积 5.56倍 商品房销售均价 2.66倍 十几年来，上海房地产欧亿·体育（中国）有限公司得到了飞速地发展 开始，进入理性回落、平稳发展的时期 房地产开发投资额1250亿元， 比05年同期增长6％ 房地产施工面积10065万平米, 比05年同期增长1.1% 房地产竣工面积2029万平米, 比05年同期增长2.3% 商品房销售价格8890元/平米，比05年同期增长2.51% 2.2 政策回顾 从近期市场消息来看，未来调控的重点在严控土地、融资渠道、交易环节税收的同时，将增加拥有环节的税收控制 的宏观调控政策是国家对房地产业和房地产市场宏观调控的延续 近期出台: 12月12日,国土资源部国家发改委发布《限制用地项目目录（本）》和《禁止用地项目目录（本）》 其中：大套型住宅项目被列入限制用地项目，别墅类房地产开发为禁止用地项目 － 根据“十一五”规划，上海宏观经济将继续保持较快增长，生产总值预期年均增长9% 以上，形成的基本框架 2.3 城市规划 城市总体定位：国际经济、金融、贸易、航运中心 城市总体规划思想： － 中心城——郊区新城——中心镇 中心城： 浦江两岸开发【含世博会】 市中心旧区改造 浦东新区继续开发 2.3 城市规划 目前正处于为世博会召开准备的快速建设和发展期，经济规模化发展的同时也带来了房地产业发展的契机 －浦江两岸的建设、世博会的建设 交通的完善扩大中心城区的范围，使得我们对土地属性的判断、产品类别的判断产生变化 －虹桥交通枢纽的建设，轨道交通网络的完善 浦江两岸规划 世博会 建设 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看