报告内容
客户分析和总结
五玠坊推盘策略及公司支持
高端市场及竞品分析
蓄客策略及企划推广策略
价值点梳理及产品建议
上海高端公寓分布版图上海高端公寓分布版图
滨江豪宅带
佘山板
块
市中心腹地
新江湾
板块
世纪公园板
块
颛桥：上海星河湾
泗泾：华润佘山九里
赵巷：
金地天境、金地天御
市中心传统豪宅区：
御华山、翠湖天地、
新华路一号
中山公园：
园林一品、大华清水湾
徐汇滨江：
海泊旭辉、恒盛尚海湾
南黄浦：
丰盛皇朝、汇景天地
新江湾城：
九龙仓玺园、华润新江湾九里
陆家嘴：
汤臣一品、财富海景、世茂
滨江
花木、联洋、碧云：浦东
星河湾
森兰：仁恒森兰雅苑、新城碧翠
唐镇：
绿城玉兰花园
北外滩：白金湾
华润外滩九里
核心价值：依托联洋、碧云国
际社区向外延伸区及开发商品
牌资源打造的高端区域
楼盘均价：4-6万/㎡
核心价值：依托佘山自然景观资
源，地理位置稀缺
楼盘均价：4-4.5万/㎡
核心价值：凭借市中心地段优势
打造的豪宅区域，产品线丰富
楼盘均价：7-16万/㎡核心价值：森林公园为邻，绿色
生态居住社区，社区配套完善
楼盘均价：4-4.5万/㎡
核心价值：江湾湿地公园，天然
优越的自然环境，雄厚的教育师
资力量
楼盘均价：4-6万/㎡
核心价值：受外滩及陆家嘴金
融中心辐射，市中心稀缺地段
楼盘均价：7-18万/㎡
Microsoft
owerPoint演示文稿
附件：三林区域概况
2011年高端公寓市场回顾2011年高端公寓市场回顾
Part7.267.26““新沪四条新沪四条””
1.261.26新新““国八条国八条””
1.281.28沪沪““房产税房产税””
1.311.31““沪九条沪九条””
供大于求，2010年供应量73.25万㎡，成交54.64万㎡，去化率近74%，11年高端市场总供应105.33万平米，总成
交45.92万平米，成交量不足50%，供求比逐渐放大。

成交量减少，11年受市场政策影响，高端住宅成交量较10年（56万平米）下滑，总体价格波动不大；
备注：目前高端公寓定义为上海普通商品房市场均价两倍。

2012年度高端市场供应量预计2012年度高端市场供应量预计
Part其中：上海星河湾（一期）、仁恒
怡庭、金地天御、天境预售证已经
全部拿出，2012年仅去化库存。

浦东星河湾剩余库存均将于2012
年继续销售
截止2011年底，全市高端项目库存量约60万㎡。预计2012年高端公寓供应量将达80-90万㎡以上
市场供应量较大，年内可售存量预计将进一步增加，高端项目供大于求的情况将更加显著。五玠坊
需要选择合理时机入市。

除存量项目外，其余竞品如九龙仓静安花园地块、静安豪庭、嘉天汇、嘉誉湾、尚
浦领世、新天地河滨花园、郎诗虹桥项目、凯迪公馆等项目也将于2012年内入市，
高端项目供应量将达80-90万㎡，供大于求的状况将进一步加剧。

10
月
2012年初，全市库
存量约60万㎡以上
2012年初，全市库
存量约60万㎡以上月月3月月月月月月月1
月2
月
50000㎡
100000㎡
150000㎡
九龙仓静安花
园地块
75000㎡
九龙仓静安花
园地块
75000㎡
嘉誉湾
35000㎡
嘉誉湾
35000㎡
郎诗虹桥绿郡
26000㎡
郎诗虹桥绿郡
26000㎡
新天地河滨花
园
146000㎡
新天地河滨花
园
146000㎡
嘉天汇
97000㎡
嘉天汇
97000㎡
高端市场单个楼盘总体成交暗淡，但从排名前几位竞品来看，部分楼盘橡树湾、上海星河湾、浦东星河湾、仁
恒森兰、金地天御流量过百套，其中：
1\浦东星河湾11月份降价幅度达6.5-7折，调整后成交84套，占全年成交76%；
2\仁恒森兰全年成交204套，其中800万以下成交72套，占全年成交35%；
综合来看高端市场全年月度成交流量较慢，月均流量（除开盘签约月）仅为6-8套。

高端公寓年度去化流量高端公寓年度去化流量
Part项目名称规划套
数
已推案
套数
已售套
数1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月
2011年累计
成交套数
2011年销
售金额（万
元）
成交均价(元
/㎡)
橡树湾1251125193337261512181174141422115211245443200
上海星河湾62262231823138135144351212910313241942923
仁恒怡庭6476473292-321610244652118415028067974
尚东鼎34419993782-21--------131436551035
绿城玉兰花园39022554----2058765111538361250257
浦东星河湾9005313772-----2713655503411023342859232
仁恒森兰雅苑1400472208-------3144301413420418501843512
金地天境71317146-----191454112-465995744464
金地天御（平
墅））52052040146376819666869413010000134539
月度合计11884847645079581807655120548951071534
200㎡以下低总价的较小户型，以及300㎡以上的高居住舒适度户型成交表现较突出；
其中200㎡以下主要成交集中在仁恒森兰99套；橡树湾成交115套；300㎡以上主要成交集中在玉
兰花园40套，仁恒怡庭47套，浦东星河湾64套。

五玠坊项目：240㎡户型从总价段上贴近市场200㎡左右产品，突出性价比；260-280㎡户型作为
主力产品，应加强蓄客；325㎡户型在整盘营销中，作为价格标杆。

高端公寓分面积段去化流量高端公寓分面积段去化流量
Part高端公寓分总价段去化流量高端公寓分总价段去化流量
Part1000万以内总价段竞品成交接近50%，其中，800万以内总价段表现较突出，控制总价，是
影响销售速率的重要因素；
五玠坊项目：240㎡户型总价力争控制在800万以内；280㎡户型总价力争控制在1000万以
内。