特别能吃苦 特别能战斗 特别能盈利
目 录
第一部分 深圳土地市场分析 第二部分 项目解析 第三部分 经济测算 第四部分 风险提示 第五部分 结论及建议
第一部分 深圳土地市场分析
一、市场供求关系
表一：商住用地供求状况（万㎡）
表二：商品房及住宅供需状况
分析： 深圳的土地供应市场自2001年起其供不应求的局面一直未得到有效改变，目前这种局面呈愈演愈烈的态势，但是其商品房市场却还能够保持基本的供求平衡状态这与深圳市土地市场上存在着大量的存量土地有关，但经过5年的严控期，市场的存量土地几乎消化殆尽，加上人口急剧增长，住房需求进一步增大，土地资源的短缺现象势必长期存在

二、土地供给和房产 销售区域分布
表一：土地供给交易区域分布（万㎡）
表二：房产销售区域分布（万㎡）
分析：关外两区已成为土地供给的重心，这种局面的出现已导致整个地产开发重心的外移。关内土地市场消化存量的速度明显快于关外，也说明了由地段和环境所决定的配套程度、舒适度和便捷度仍是影响置业者选择的重要因素，在政府加大关外基础设施投资力度的情况下，居住郊区化成为现实的可能，也成为必然的趋势

三、深圳市土地控制计划 1.城市土地控制： 《深圳市近期建设规划（－）》提出严格控制建设用地规模增长，建设重点将由特区内转向特区外，通过合理调控房地产开发， 5年计划新增住房5700万平方米，新供应商品住宅用地建设住房2130万平方米，盘活存量土地建设商品住房1000万平方米，城中村改造重建商品住房1800万平方米；（比例为2．1：1：1．8）而商品住房为4930万平方米，其中关内供应958万平方米，关外供应3972万平方米。（关内关外比为1：4） 全市新增住房用地供应总量为12平方公里（不含城中村改造重建用地），其中商品住房用地为10平方公里。 分析： 1.1旧城改造项目将与新增商品房市场并驾齐驱，成为未来市场供应的最主要的渠道。 1.2关外两区已成为未来房地产物业供给的主战场

2.城市旧改计划： 《深圳市城中村（旧村）改造中长期计划（五年计划）》提出争取在前特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%，争取在前特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5%。 分析： 2.1在深圳市未来5年的土地供应体系中，通过城市化进程的快速推进而形成的旧城改造项目势必会成为市政府权衡土地市场供应的重要砝码。 2.2已经出台的《物权法》，其对旧城改造项目提出了强制性规定，结合深圳市已经出台的众多旧城改造的法律法规，可见深圳市政府在旧城改造项目的市场操作层面已基本成熟，为下一步大规模的进行旧改项目的实施奠定了坚实的基础。 2.3在旧城改造日益提上政府工作日程的情况下，旧城改造项目势必会成为地产发展新的增长点，而越来越多的发展商所认同所接受而成为新的争夺舞台

四、深圳土地市场发展格局 1.基于深圳市土地市场的供求关系、城市规划导向等因素的分析，深圳土地市场将呈现“垄断竞争”和“剩者为王”的格局，这种格局将使最后的“剩者” 获取最大的垄断利润。 2..在土地资源日趋紧张的情况下，旧城改造已成为弥补深圳土地资源不足的重要平台，谁掌握这个市场先机，谁就会在未来的房地产市场竞争中具有最大的发言权，掘取最大的市场价值。 备注： 7月22日万科10.97亿元收购龙岗中心城“新老西村“旧改项目楼面地价4500元/㎡。 3月30日，金地在龙华以楼面地价过7000元/㎡，总价8.6亿元拿下5.3万平方米地块。 6月28日，天健在福田保税区以楼面地价16000元/㎡，总价1.66亿元拿下占地0.5万平方米地块，这一成交记录已使其成为全国住宅地王

第二部分 项目解析
一、项目基本情况 （一）金稻田项目 1.基本经济指标 占地面积：30万㎡ 改造面积：20.78万㎡ 容积率：3.5 建筑面积： 住 宅：66.61万㎡ 商 业：3.64万㎡ 公建配套：2.48万㎡ 2.项目位置 项目位于龙岗区布吉街道罗岗工业区内，惠康路与锦龙路交叉口的布吉街道金稻田片区。 项目分为两个地块A和B，其中A地块的旧改红线面积为103335㎡，B地块的旧改红线面积 为104465㎡。拆迁物业中厂房拆迁面积为20.40万㎡，商业0.14万㎡，住宅0.1万㎡，办公 0.01万㎡，商业和住宅以及办公采取回迁模式

金稻田项目地块现状图示
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