谨呈： 中信华南（集团）深圳公司
观点一：西乡碧海中心区未来城市价值突出
观点二：承接宝安中心区，西乡碧海中心区会成为深圳主流的热点置业区域
观点三：综合考虑市场竞争与项目目标，中小户型路线是一条可考虑的途径。

观点四：80年代婴儿潮对集约化的中小户型有很强支撑。

回顾——市场判断：
区域前景利好，支撑本项目发展中小户型
回顾——总体定位策略：
打造深圳第一个集约SOLO户型的个性社区
共识：
共识二：不考虑拼合，完全遵循90/70政策
共识一：本项目所在区域未来城市价值最为突出
在达成共识的同时，我们也清楚的认识到该项目始终存在很大的限制：
限制——规模的制约
8万的规模不具备大盘效应，难以引领主流趋势，易被淹没
富通城：60万平米
阳光海湾：23万平米
本项目基本经济技术参数
占地面积：27806.61平米
容积率：3
计容积率建筑面积：83420平米
住宅面积： 82170平米
商业面积：1000平米
限制——区位的尴尬
短时间内客户对碧海中心区的认知仍远低于宝安中心区
本项目与竞争对手相比没有突出的区位优势
限制——高目标的鞭策
4500元/㎡的楼面地价条件下，实现高价的目标
延续中信品牌价值，扩大影响力的目标
所以，本次报告需要关注：
精细化的住宅定位
自身配套设置（商业+会所）
面对限制，我们需要寻求应对
规模：无大盘效应，需要打造区域领先产品
区位：无中心概念，需要充分展示本区域优势
目标：实现价值与品牌的双赢精细化定位
前提：本项目将主要以居家户型为主。

居家户型
投资户型
支撑一：当前碧海中心区居家氛围浓厚，租金水平低，投资回报率不高；
研究一：周边酒店调查显示，西乡本地企业对包租客房长期供高管使用的需求不大；
研究二：大铲湾在2008年一期工程建成全部投入运营后，将带来运输业人群对中小户型的租用；
研究三： F518创意园从当前发展态势看对项目投资价值的支撑力度不强。

详细研究见附件一
支撑二：当前投资客多因受该区域价格低吸引，购买后等价高后立刻卖出，并非长期投资行为。

从产业发展角度看，该区域能激发一定的投资需求，但当前表现不明显，需要较长时间培育