目 录
1.序言 ... 4
1.1 项目名称 ........... 4
1.2 投资者 ... 4
1.3 投资者愿景........ 4
1.4 假设 ....... 5
1.5 报告说明 ........... 6
1.6 策划思路 ........... 7
1.7 项目主要经济技术指标8
1.8 项目简介 ........... 8
2.项目区域环境调查分析 ........ 9
2.1 宏观发展及区域发展规划....... 10
2.1.1 上位指导规划 .... 10
2.1.2 区域发展分析 .... 11
2.2 地产业相关政策研究 .. 13
2.3 项目立地环境特征 ...... 17
2.4 交通组织及其他城市设施调研 ........... 17
2.5 消费支撑研究 .. 20
2.6 恩格尔系数...... 28
2.7 商业中心指标 .. 29
3.项目商业环境调查分析 ...... 30
3.1 消费者动向调研及分析 .......... 30
3.3 投资者调查问卷统计分析....... 63
3.4 深度访谈 ......... 77
3.5 项目周边商业项目调研及分析 ........... 84
3.6 分析结论（项目立地商业开发可行性及发展方向）94
4. 老城根商业街项目市场环境分析报告 ..... 96
4.1 区域发展条件分析 ...... 96
4.2 老城根大兴项目项目商业定位 ........... 97
4.3 商业定位的分析推断思路....... 99
4.4 项目引入零售业态的可行性分析 ..... 100
4.5 项目引入餐饮业态的可行性分析 ..... 101
4.6 项目引入休闲、娱乐业态的可行性分析 ..... 102
4.7 业种业态组合的可行性分析 . 104
4.8 区域商业市场未来发展趋势预判及分析 ..... 105
4.9 重点个案针对分析 .... 107
4.9.1 成都 宽窄巷子 .. 107
西安老城根企业文化传播有限公司 老城根商业街项目整体策划定位及规划报告4.9.2 北京 三里屯Village .......... 108
4.9.3 杭州 西湖天地 .... 109
4.9.4 重庆 新天地 ...... 110
4.10 分析结论（项目立地开发可行性及发展方向） .... 112
5.项目整体定位系统构建 .... 114
5.1 老城根商业街商业项目整体定位 . 114
5.1.1 整体定位 ....... 114
5.1.2 目标客层定位 ... 114
5.1.3 投资者定位 ..... 122
5.1.4 功能定位 ....... 126
5.1.5 商业辐射范围定位 ........... 127
5.2 业种业态组合方案 .... 128
6． 老城根商业街项目商业规划 ..... 129
6.1 各种业态组合方案及论证..... 129
6.2 商业规模推算及各业态规模推算 ..... 129
6.3 项目整体基本动线规划设计建议 ..... 131
6.4 品牌落位 ....... 132
7 租售策略.... 135
7.1 销售策略 ....... 135
7.2 财务分析 ....... 136
8．项目综合评价 ...... 147
8.1 社会评价 ....... 147
8.2 环境评价 ....... 148
9. 附录 ......... 149
结束语 ........... 176
西安老城根企业文化传播有限公司 老城根商业街项目整体策划定位及规划报告
1.序言
1.1 项目名称
项目名称：老城根商业街（以立项后核准的项目名称为准）

项目地址：
本项目工程位于大兴新 区大兴东路以南、铁路专用线以北、星火路以西。本项
目全长约1493米，宽度约51米，占地面积54563平方米。具体如上如所示

1.2 投资者
西安老城根企业文化传播有限公司位于西安市莲湖区玉祥门外南侧环城公园内，
公司注册资金2000万元

公司业务涉及文化产业、房地产投资开发、企业文化营销策划、文物艺术博物
馆、餐饮娱乐、商务会所等内容

公司现主要开发经营的有西安老城根庭院酒吧，该酒吧位于玉祥门外南侧环城公
园内，是西安唯一一家庭院式酒吧，具有较高的知名度，是该公司旗下的主打品牌产
业，今年又投资百万赞助陕西省乙级足球队参加全国足球乙级职业联赛，成为该公司
进军足球产业领域的起点，同时也为支持我省体育事业的发展作出贡献

1.3 投资者愿景
大兴城市景观休闲街区项目规划建成一条以汉文化为主题，融生态、自然景观和
生活休闲为一体的城市绿地公园。本着高起点规划、高标准建设原则，将项目建设成
集餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的城市景观休闲街区。
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