长宁宏泰财富广场商业项目业态定位报告
2018.1
Business Positioning Report Of ChangNing HongTai Fortune Plaza
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01.项目定位思考
Analysis before positioning
? 区县城市如何做大体量商业？? 在整体投资信心不足的情况下，如何增强客户的购买信心？? 集中商业与街区商业存在怎样的互动与支撑效应？? 集中商业是做百货还是购物中心??项目缺乏核心主力店带动商业销售和后期招商运营问题？
我们认为：商业绝不是生硬、冰冷的交易。未来，我们将打造一个创新型共享商业平台，在这个平台里，消费者、投资者、经营者‘共生共融、共赢共享。
思考路径
现有商业价值研判
市场调研
物业发展初步定位方向
发展目标愿景
功能分区
商业档次定位
SWOT分析
定位原则
功能定位
现有价值判断
理论支撑
客户定位
现有商业能级判断
初步结论
项目整体形象定位
发展方向
销售与招商建议
主题街区打造建议
定性规划
业态规划
内部装修建议
平面规划
商业功能规划
02.城市发展及竞品分析
Urban development and competition analysis
Urban development and competition analysis
宏观经济分析
从宏观经济来看，长宁县整体经济运营情况良好，GDP近两年保持快速增长，年增幅8%以上，人均GDP超过3800美元，城市房地产处于高速发展阶段
GDP增速与房地产发展关系
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
人均GDP与房地产发展关系
小于$1000
$1000-5000
$5000-10000
大于$10000
起步期
快速发展期
结构调整期
稳定发展期
城市商业形态阶段判断
起步期
结构调整期
稳定发展期
长宁目前的阶段
根据国内外个城市商业发展规律，像长宁这类正处于快速发展期的城市，其商业发展处于快速发展期，经营档次及规模都有飞跃性的成长
快速发展期
Urban development and competition analysis
城市商业形态特征判断
长宁应处于
长宁现处于
敏感因素
人均GDP
出现业态
$500以下
$500-1000
$1000-3000
$3000-5000
$7000-10000
$10000以上
生存需求
价格
品质
便利
文化、情感需求
集市&沿街商业
百货&批发市场
大型超市&专业店
都市MALL
仓储式购物中心
郊区MALL
传统形态阶段
业态丰富阶段
业态替代阶段
长宁县2016年人均GDP已突破3800美元，而县城城区所在地长宁镇人均GDP已明显高于4500美元（据现有欧亿·体育（中国）有限公司测算），具备了由大众商业街/百货商场阶段往百货商场/购物中心等现代零售商业形态发展的经济条件
Urban development and competition analysis