西安-国际陆港项目定位策划方案 谨呈西安陆港集团 问题三：场地狭长，节地考虑、临水规划及综合品质。问题三：场地狭长，节地考虑、临水规划及综合品质。 本案定位需要关注的问题： 问题一：本案所在区位，市场认知度较低，配套严重不足。问题一：本案所在区位，市场认知度较低，配套严重不足。 问题二：A1、A2地块割裂，如何进行项目定位。问题二：A1、A2地块割裂，如何进行项目定位。 问题四：周边版块市场未来放量较大，市场差异化方向。问题四：周边版块市场未来放量较大，市场差异化方向。 项目的竞争格局 西安城市整体发展 政府政务中心北迁； 主城外围板块迅速崛起； 交通力量的加强； 拉大骨架，向东、北、南方向重点发展 向南 西 高 新 区 浐 灞 生 态 区 曲江新区 航天新区 国际港务区 向 东 向北 产业经济聚集 带动城市发展新格局 产业经济聚集 带动城市发展新格局 经 开 区 直接竞争版块发展特征 西安经济开发区 区域经济：现代服务业、出口加工业、生产服务 业； 区域价值：西安政务中心新址、配套丰富、交通 便利、企业集中； 区域企业：博世力士乐、康师傅、印包产业基地、 江苏雨润全球采购中心、中国电子信息集团等数 十家大中型企业集团； 直接竞争版块发展特征 项目名称建设年限 循环经济产业园2007年—2012年 丝绸之路系列项目2007年—2010 生态医疗保健中心2006年—2010年 米家崖度假区项目2006年—2008年 广运潭生态景观区项目2005-2010年 活水生态运动公园2006年——2010年 浐灞三角洲商务行政中心2006年——2010年 欧亚经济论坛项目2005-2009 浐灞生态区 区域经济：现代物流、商贸服务、休闲旅游、高端住 宅等主导产业； 区域价值：生态环境优越、浐灞河景资源； 向南 西 高 新 区 浐 灞 生 态 区 曲江新区 航天新区 国际港务区 向 东 向北 经 开 区 产业经济集群为先导； 资源引领城市发展动向； 带动城市人口迁徙； 西安国际港务区 商贸物流产业基地 （西部商品集散中心、城际物流业、展示、仓储一体化）； 未来产业经济高度集中 （1000万㎡华南城、40万㎡西北图书物流城、4万㎡西北医药物流中心等） 优质生态资源； （泾、渭、浐、灞四水汇聚） 国际港务区 超体量商贸新中心，引领西安商流人口的双重汇聚； 商流 人口 西安住宅宏观与微观市场分析 土地成本分析 2010年土地总成交量达到439 万平米，其中主要为住宅用地 成交； 2010年土地成交楼面价均价为 882元/㎡。 土地供应充足，价格平稳 本案综合楼面价：720元/平米。鉴于区域发展相对滞后，成本无明显优势；