引领新盐田，新型滨海城市发展模式
中信盐田沙头角项目前期定位报告
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壹○ 本体价值
Project
——从项目本体分析项目价值
生而耀眼的山海资源：
深圳东部绝版的资源地块，南面沙头角海，北靠梧桐山，自然资源极佳
距离大鹏湾约0 公里
距离盐田区政府约 0.2公里
距离梧桐山公园约 0.5公里
距离香港山地约1公里
沙头角
梧桐山
沙头角海
“
背山面海
空气新鲜
景色宜人
生而璀璨的复合功能综合体价值：
详细蓝图规划范围为深盐路、马庙街、海景二路、东和路、海景路、海山路围合的区域，涉及范围为19.5 公顷，本次规划用地建设面积约为15公顷
技术指标：
总占地面积：149863㎡ 总建筑面积：345500㎡
容积率： 43-01地块 ≦2， 44-01 地块≦2.5
建筑覆盖率： ≦30%
涵盖功能：办公、商业、酒店、艺术中心、会议中心
43-01
44-01
中大规模综合体项目，涵盖商务、商业、酒店、文化、会议、旅游等齐全城市功能
生而荣耀的区域核心位置：
盐田CBD核心地带，紧临盐田区行政办公中心
区政府
项目地块
区图书馆
音乐厅
中心化
地段
未来
沙头角定位
——未来行政商业贸易中心
“
生而独特的大型城市广场：
占地5.5万平米的大型城市广场，成为城市独一无二的人气聚集地
大型活动庆典场所
市民文化、活动举办地
集众多景观于周边的人气聚集地
广场指标：
占地：5.5万平米
东西跨度：145米
南北跨度：506米
生而耀眼的“山海资源”
生而荣耀的区域“核心位置”
生而璀璨的复合功能“综合体价值”
生而独特的“大型城市广场”
本项目生而倾城，乃难得的、稀缺的、高价值的、璀璨的项目！
但是面临着困局… …
价格低、户型小：区域价格在1.5-2万/平米，项目规模偏小，产品以中小户型为主
区域内住宅物业市场情况：
以本地客户为主：沙头角市场客户以地缘性首置首改客户为主，占比达到70%，少量关内客户及香港客
区域内住宅物业市场情况：
租金较低，产品陈旧：区域内写字楼租金普遍集中在60元/平以下，客户低端，区域内写字楼氛围差
区域内办公物业市场情况：
盐田目前商业以中低端的底商为主，有零星中型集中性商业辐射各片区，尚无以目的性消费为引导的集中式大型购物广场
区域内商业物业市场情况：
商业形态：
以底商为主，有零星中型集中性商业辐射各片区
商业业态、档次：
以日常生活用品为主，档次为中低端
盐田目前主要以华润万家、人人乐、新一佳、佳华等深圳本土超市和百货为主，但多为满足附近居民日常生活购物需求
未来沃尔玛将会进驻沙头角，片区价值得到国际大型零售商的认同
迄今为止，尚无以目的性消费为引导的集中式大型购物广场，存在市场空白
本地尚未出现中端以上的大型综合性购物中心，存在市场空白
区域内旅游市场情况：
——沙头角的旅游市场逐渐被大小梅沙取代
“
沙头角往日的繁华、喧嚣已成为历史载入史册！
“
一直以来我们困惑的问题：
项目选择何种业态主要发力，带动整个综合体的发展？
我们如何解决项目一直以来面对的困惑，以何种业态带动区域的升级，综合体项目的突围？
住宅：不太成熟，产品客户较为初级，缺乏高端项目；
办公：商务氛围匮乏，高端客户稀少；
商业：以中低端的生活配套为主，缺乏大型集中商业；
旅游：中英街的没落，明斯克航母的迁出，旅游市场逐渐被大小梅少取代；
贰○ 机遇与挑战
Prospect
——从大区域、大视角寻找项目突破的方向
《深圳市城市总体规划（2010－2020年）》批复深圳城市性质：我国的经济特区，全国经济中心城市和国际化城市
1、大深圳未来的发展战略：
全国经济中心城市，国际化视野的城市定位
10年前深圳定位：华南区域的中心城市
10年后战略性大幅提升的城市定位：一区四市，我国的经济特区，全国经济中心城市、国际自主创新城市、中国特色社会主义示范区、国际化城市
中国最具竞争力的城市，深圳名列第二：
社科院《2010年中国城市竞争力蓝皮书》显示，2009年中国最具竞争力的前十名城市依次是：香港、深圳、上海、北京、台北、广州、天津、高雄、大连、青岛
国家对深圳城市定位战略性大幅的提升，赋予深圳重要的城市职能
京津冀大都市连锦区
长三角大都市连锦区
珠三角大都市连锦区