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21世纪对全人类最具影响的两件大事，一个是新技术革命，另一个是中国的城市化。 －斯蒂格利茨2 城市化进程中的契机 --济南地产市场调研报告暨奥体项目定位初判
现状
目标
差距与障碍
目标下的战略
解答
基础思路
目标设定
海尔地产在一年内进入济南市场， 并形成其房地产强势品牌效应。
内容结构
宏观环境分析
三大物业市场分析
海尔进军济南市场行动策略建议
奥体中心项目定位初判
宏观环境分析
Ｐ（政策因素）
Ｅ（经济因素）
Ｓ（社会因素）
Ｃ（城市化）
Ｔ（技术因素）
Ｃ－PEST模型
济南城市化的发展轨迹
济南从2002年开始，进入城市化高速发展期。
近年来济南市各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势；经济的助推及需求拉动必将带动济南市房地产市场快速发展。
济南城市化的动力机制
1、工业化的快速推进
随着第三产业在整个产业结构中的比重逐年提升，房地产业的发展前景及对整个产业结构、整个社会的贡献也会逐渐凸显。
济南城市化的动力机制
２、第三产业逐年提升
济南市固定资产投资及房地产投资呈现逐步上升的趋势，虽然房地产投资受政策影响较大，但从06年的统计数据可以看出，房地产投资的增长速度开始明显回升。
济南城市化的动力机制
３、固定资产（房地产）投资增加
济南城市化的动力机制
４、城市的优越区位条件
济南作为都市圈核心圈层的中心区域，将突破行政辖区限制，构建具有高度城市化的济南都市区。
济南城市化的动力机制
５、政策的引导与调控
政府政策的导向在城市化进程中居于核心地位。通过有效率的城市建设的制度安排，促进城市基础设施建设合理有效利用，提高城市土地利用效率，促进房地产开发，以满足社会经济发展。
济南城市化的动力机制
６、城市事件的推动
体育盛会的举办对于城市建设的催化作用的例子国内外比比皆是，在活动场馆的周边，都无一例外地会崛起一个城市中功能完善、适合人们工作与生活、富有活力的新兴区域。如北京亚运会、广州全运会、南京全运会等。
建筑节能技术、建筑节地技术、建筑节水技术、绿色建材与新型建筑节材技术、环境工程与生态环境保护、改造及园林绿化技术、新型建筑结构技术、建筑施工新技术、信息化技术、工程勘察、测量技术与设备。
济南城市化的动力机制
７、新技术、新工艺的应用
案例一：天泰·太阳树
外墙保温技术； 外窗隔热技术； 空气隔层保温干挂； 全置换健康新风系统； 同层后排水技术； 铝合金外遮阳卷帘； 天棚辐射技术。
案例二：金色阳光花园
案例三：山景明珠花园
24小时热水、中央除尘系统、墙体隐藏式同层后排水系统、混凝土 辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、高性能外围护结构、铝合金外遮阳系 统。
济南城市化高速发展期的特征:
1、扩散效应显现——郊区化趋势
郊区化主要向东部、西部两翼延伸，但发展不均衡，东部快于西部。东部区域相对成熟；西部发展潜力较大。
济南城市化发展历程：
2008
2002
2020 中心城
郊区化
新城
城市群
50%
60%
70%
城市化率
平稳发展期