万祥滨海新城项目前期研究及项目定位策划 第一部分市场环境分析 一、晋江房地产市场宏观分析 1、经济 2004年，晋江市GDP达438亿元，财政总收入33亿元。社会经济综合发展指数位居全国“最发达100县（市、区）”第18位。1-9月份，全市财政总收入27.68亿元，增长13.5%。2004年全国百强县晋江名列第五。 2、产业状况 晋江以制造业为主。以产业集群为特点。以民营经济为主体的纺织服装、鞋业制造、建材陶瓷、食品加工、轻工玩具等传统产业和化纤、车辆机械、新型材料、制药、纸业等新兴产业集聚趋势相当明显，产业链配套完整。 3、区位 晋江市地处闽东南沿海，东频台湾海峡，西与南安市接壤，南与金门岛隔海相望，北依泉州古城，东南紧接石狮市，是泉州的首邑，也是福建省加快闽东南开放开发、建设海峡西岸繁荣带的前沿区域。 4、人口基数 本地人口102万；外来人口常年保持在70万左右；旅居港澳台和海外的晋江同胞220多万，是著名的侨乡。2000年常住人口147.93万人（包括外来人口，不包括外出人口），其中陈埭镇22.69万人，安海镇15.82万人，青阳镇13.23万人，东石镇13.22万人，磁灶镇11.40万人，罗山镇11.68万人，龙湖镇10.21万人，金井近8.1万人。 5、经济持续高速发展。2002年GDP：328亿元；人均GDP：3.18万元。到2003年，GDP达到380亿元。2004年，晋江市GDP达438亿元。按照GDP增长与房地产发展关系，GDP平均增长率在20%左右时房地产便处于超速发展期。晋江GDP逐年高速增长，年均增长率已接近15%的速度发展。1997年、1998年、1999年、2000年、2001年经济增长率分别达到18.0%、15.8%、10.1%、8.4%和9.0%。晋江的经济实力在稳步增长，房地产作为与经济同步发展的欧亿·体育（中国）有限公司发展前景看好。 6、产业结构进一步优化。 晋江市03全年实现生产总值380.02亿元。其中：第一产业增加值11.34亿元；第二产业增加值213.55亿元，增长17.5%；第三产业增加值155.13亿元，增长14.8%。经济结构进一步优化调整。在生产总值构成中，第一产业比重继续下降，第二产业比重稳步提升，第三产业比重略有下降。三次产业增加值占生产总值的比重由1991年的23.5：57.4：19.1调整为2001年的3.7：55.3：41.0，2002年的3.4：55.4：41.2，2003年3.0：56.2：40.8。产业结构进一步趋于合理。 7、城市化进程快速发展 晋江城市化程度逐年提升，且近几年来城市化率更高，晋江城市化的进程会极大地推动晋江房地产市场的发展。城市化意味着城镇人口的比重增加、城市基础建设的完善、人均住房面积的增加等，这样必然会极大地推动晋江房地产市场的发展。 8、人均可支配收入持续增加，居民消费力明显增强 2002年农村居民人均纯收入6330元、2004全年农村居民人均纯收入7166元，增长6.8%。晋江的人均可支配收入持续增长，且增长速度较快（平均增幅约10%）。人均可支配收入的持续增长同时也意味着个人消费能力的持续增长，这样便增加了个人对于房地产市场的有效需求。 9、金融运行基本稳定。 03年末全市金融机构人民币各项存款余额245.11亿元，比上年末增加51.55亿元，增长26.6%，其中：城乡居民存款176.25亿元，增加31.02亿元，增长21.4%。 10、家庭结构 晋江全市共有家庭户27.89万户，家庭户人口数为104.63万人，平均每个家庭人口数为3.75人，家庭规模正日益缩小，家庭成员关系日趋简明。同时，随着生活水平的提高和居住条件的改善，传统的大家庭开始分解，青年夫妇与父母分开居住的意识增强。欧亿·体育（中国）有限公司显示，在家庭户中，一代户为22.25%，增加13.11个百分点；二代户为59.60%，增加0.63个百分点；三代及三代以上的家庭户为18.15%，减少13.74个百分点，表明家庭生活以两代人为主，三代同堂的家庭正在逐步减少。一代户仅为22.25%，住房的需求在3、4房的二、三代居为主。房地产需求增加潜力非常巨大。 11、人口城镇化进程的加快 全市居住在城镇的人口为48.04万人，占总人口的比重为32.48%；居住在乡村的人口为99.88万人，占总人口的比重为67.52%。全市非农业人口为12.82万人，占总人口数的8.72%；农业人口为134.23万人，占总人口数的90.74%。目前还是农村为主，进城去成为趋势。 12、人口居住环境不断改善。 晋江95.79%的家庭户有生活用房，其中81.92%为独立的家庭住房，平均每户家庭拥有生活住房3.61间，人均住房建筑面积为29.61平方米，其中面积为8平方米以下的家庭户占18.05%，9-20平方米的占24.66%，20平方米以上的占57.29%。二代人家庭拥有住房三间及以上住房的占39.30%；三代人家庭拥有四间以上住房的占10.92%。生活用房中58.41%为平房，40.14%为6层及以下楼房，1.45%为7层及以上楼房。晋江72.99%的家庭拥有独立使用的厨房，43.96%的家庭炊事使用燃气，25.44%的家庭饮用自来水，53.39%的家庭有洗澡设施；41.04%的住房中有独立使用的厕所。需要分解的家庭住宅需求达51%，需要改善生活条件的达45%以上，市场潜力巨大。 13、生活住房来源以自建为主。 晋江76.29%的家庭户以自建为主，2.43%的购买商品房。生活用房90年代以来建造的占46.26%，80-90年代建造的占29.02%，6.12%的家庭户住在1949年以前建造的房子里。2000年终止自建房后，生活住房来源将发生巨大变革将以商品住宅为主。房地产将迎来新一轮高潮。