摘 要
本文以广州 FB 中心有限公司的 Y 商业地产项目为研究对象。在相关理论的基础上，
按照商业计划书要求对项目的各种功能做出较为准确的评估，对其未来经营模式做出规
划，并对其各种功能的经济、社会效益及整体效益做出分析，确定项目的可行性，使投
资者对自己将要投资的项目有了详细的了解，从而增加对项目成功的信心。其主要内容
包括：
1．首先对项目的开发商即广州 FB 中心有限公司及所投资的 Y 商业地产项目基本
情况进行简介；
2．结合广州纺织市场的发展潜力以及目前中大商圈的市场状况和经营水平对项目
的必要性和可行性进行了分析。Y 商业地产项目的实施符合广州的商业规划，符合优质
纺织品牌聚集需要，因此得到了政府的大力支持。

3．根据房地产市场定位的相关理论，利用波特的竞争战略理论、SWOT 分析模型
等分析工具，对该项目进行了市场需求分析及市场定位。

4．总结中大商圈内其他类似项目的营销方式，结合新市场环境，对 Y 商业地产项
目的营销策略的制定进行了研究，为确保项目建立后的竞争优势提出营销策略推广方
案；
5．通过相关的财务指标，分析项目的经济效益。本项目的投资总额为 115013 万元。

项目税后财务净现值 FNPV=72332 万元，项目的内部收益率 FIRR=15.71%。根据对应比
例计算，全部投资回收期为 9.31 年（所得税后，含建设期）。因此该项目的开发投资是
可行的，且具有较高的经济效益。

关键词：项目定位；盈利模式；财务分析；商业计划