摘要
随着中国房地产业的深入发展，住宅地产与商业地产的差异逐渐为
人们所认识。作为最能体现商业地产开发特性的业态--城市综合体，日渐
走入大众的视线。作为一个逐渐崛起的商业业态，如何定位、如何开发，
更重要的如何评价一个“城市综合体”项目的投资价值，目前业内莫衷
一是，中国的“城市综合体”还处于“摸着石头过河”阶段。

本文主要解决的是厘清人们对“城市综合体”的概念认识，以及如
何对“城市综合体”项目进行开发建设与经营。通过分析，建立分析模
型探讨如何评判一个“城市综合体”项目的投资价值，并结合“商圈”
理论，提出了营业额投资评价模型，并在此基础上建立了综合评价模型。

最后，以徐州世茂广场为例对论文的理论进行案例分析，以期对建立的
模型进行应用评估。

本文的创新之处在于基于成熟的商圈理论基础之上来研究项目的投
资价值评价问题。在传统的商圈理论模型基础之上，提出了简单的营业
额评价分析方法；鉴于评价方法的单一、片面，引入了综合评价分析体
系，这几点创新应用为投资分析提供了新的方法与思路。

关键词：商业地产，城市综合体，商圈，价值评价