九江市庐山地块别墅项目
市场调研报告
调研工作报告
——代序
一、本次市场调研目的
为了客观、全面、及时调查了解九江市房地产市场现状，通过对房地产市场认知和评价，确认本案在九江市房地产市场中所处的位置，同时，掌握其市场走势。全面了解市场同类产品的真实情况；准确总结项目所在地市场的特点；通过对上述市场信息情报的解读，为项目开发提供真实可靠的决策依据.
二、市场调研的区域
重点在九江市、庐山片区、浔阳片区、九江县片区及九江市中心片区及其他片区
三、市场调研的方法
本次市场调研采用了深度式直访、电话暗访等调研方法。
四、市场调研的技术
本次市场调研采用了量本利术、抽样术、柯尔夫曲线术、不规则图表等。
五、市场调研的对象
九江市房地产宏观市场研究，各房地产项目相关指数分析，主要同产品竞争对手，九江县片区沙河板块江南熙园、瑞景新城等项目。
前 言
没有调研就没有发言权，房地产市场调研是项目成功运作依据的关键。做好调研，了解对手，分析形势，这样才能更好地为本案找出出路。
古人云“知己知彼，百战百胜”我们在了解自己和别人的基础上，充分找出产品差异化，文化差异化，营销差异化等各个层面的战略思路，规避目前九江房地产产品同质化现象严重的这一局面，实现产品品质、品牌、品位的市场效应。抢占市场份额，掌握阶段要领，拉动产品销售，完成利润目标。
围绕市场调研，论证项目可行性开发，跳出模式，找准定位，做到产品上有高度 战略上有思路，战术上有出路。
这次市场调研在各个方面都进行了科学分析，其中包括政府政策，销售情况，土地出让、价格、产品形态、产品去化顺序、建筑形态风格、产品比例，销售模式等，在此基础上，也相应为本案提出了一些关于战略方针路线问题。
市场调研报告目录
第一篇 城市位置篇
第二篇 城市区域篇
第三篇 经济指标篇
第四篇 城市规划篇
第五篇 地产市场篇
第六篇 土地出让篇
第七篇 项目楼盘篇
第八篇 销售去化篇
城市位置篇
九江市区域图总体定位分析
区域图之一
区域图之二
第二篇 城市区域篇
九江市区域总体运行发展分析
一、概况
九江，位于江西省北部，地处长江黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。交通十分便利，集水陆空于一体，处赣、鄂、皖四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心。如今九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城市。
九江集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体，是一座具有2200多年历史的江南文化名城和旅游城市。
九江辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，人口450万，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积48.4平方公里，市区人口51万人。其中浔阳区27万，庐山区24万，人口密度为710人/平方公里，人均居住面积也由9.82平方米上升到10.98平方米。
98年市区居民人均可支配收入为3973万元，人均消费支出3170.54元。食品支出占消费性支出的53.2%；住房消费由97年的人均388.76元增长到98年的405.04元。2000年在1999年集资房淡出市场后，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费有望上升。
二、交通
九江现代水陆空交通网络四通八达。九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。
铁路有京九、武九、合九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路正在规划建设中；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。九江机场正在积极运作。九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。
从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，