贵阳太慈桥项目定位报告 思源经纪 二零零七年十一月2 纲 要
市场研究结论回顾
本体研究
项目SWOT分析
项目运作目标
项目定位
开发策略
初步规划设计建议3 项目运作目标14
项目运作目标
目标一：项目价值最大化 目标二：项目可持续销售 目标三：开发企业品牌提升5 市场研究结论回顾2 6
2006年贵阳土地供给出现井喷，全年出让土地近百宗，共计8000余亩；2007年仅上半年，商品房供应面积就达212.7万平米，同比增幅117.5%； 大型品牌开发商（保利、新世界、世纪金源等）迅速涌入，贵阳的大盘时代来临，构成未来市场的庞大供应量，预示竞争形势更加严峻； 太慈桥区域已知商品房市场年均消化量约为15万平米，消化能力非常有限，区域竞争力弱。
住宅市场结论回顾（一）
供 需7 产 品
市场的产品线较为丰富，产品层面同样竞争激烈，产品创新的难度大； 目前市场供需的产品明显以100-150平米户型为主流； 90平米以下户型市场接受度低；
客 群
客群基数有限，贵阳地产对省外辐射能力相对较弱。 市场客群的升级换代需求逐渐呈现，存在引导的空间。
住宅市场结论回顾（二）8 宏观政策结论回顾
70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策； 国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。
宏 观 政 策9 商业、酒店市场结论回顾
商 业
贵阳商业目前主要以传统商业为主，同质化严重，特色商业几乎是市场空白； 传统商业圈已经成熟，市民的消费习惯也难以突破； 潜在商业供给主要以Shopping mall为主，体量巨大，市场竞争激烈； 大型商业开发风险大，开发周期长，操作难度大。
酒 店
高档酒店今年纷纷进入贵阳，市场供应逐年增加； 当前宏观的经济发展和未来趋势支持高端酒店的发展； 与专业品牌酒店管理公司经营合作是未来的发展趋势。
10 本体研究3 11
项目所处区位
项目位于贵阳市两城区之一的南明区； 南明区是全省、全市的政治、经济、文化、科技和教育中心。
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项目具体位置
地块位于南明区的西南边缘，属太慈桥区域； 该区域恰处城乡结合部，属旧城改造一部分； 地块距市中心相对较近，周边现状尚需改善，区域的发展潜力巨大。
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项目技术经济指标
地块总面积：933,215平方米 规划建筑用地：592,139平方米 市政道路面积：20,096平方米 河道及保护面积：35,787平方米 林地保护面积：269,336平方米 教育预留用地：15,857平方米 容积率：3.0 建筑密度：30% 绿地率：≥35%
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地块内部环境
地形较为复杂，涉及山地、河流、林地等； 属于喀斯特地貌，存在地下溶洞的可能性； 地块内存有大量待拆迁户。
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地块外部环境
火车噪音污染突出 空气污染严重 高压线干扰明显 外部环境的干扰因素较多 造成区域居住环境的认可度偏低
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项目SWOT分析
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