泛华集团 西安房地产市场解析及项目发展决策分析
美城机构 荣誉出品
宏观背景下的房地产发展趋势
全国房地产大势
由于一线城市土地紧缺、房价高企，一线开发商资本被导向二线城市
一线城市地价高涨，房地产市场向完全资本竞争靠拢；
一线城市房价上升迅速，开发商普遍对后市预期高；
土地紧缺和资本积累使一线城市开发商加快了扩张的步伐。
在未来的三到五年，中国房地产市场的竞争将全面从一线城市蔓延至二线城市
发展商的异地扩张成为主题词
一线城市和二线城市的价格差拉大；
经历过一线城市房价暴涨后，低首付，价格增长空间大的二线城市受到投资者更多关注；
一线城市的新中产、新白领难以负担房价，二线城市购房成为新选择。
“价格洼地”受自住投资的双重青睐
市场现象 2010年北京：世博宏业以17.6亿元竞得土地，楼面地价30197元/㎡； 2010年广州：保利地产以11.7亿元拍得白云新城土地，楼面地价19971元/㎡； 2009年上海：绿地集团12亿拍得徐汇区斜土街地块，楼面地价约12000元/ ㎡ 。
数据来源：美城市场研发中心数据分析
全国房地产大势
由于需求及资本的导入，二线城市地价、房价全面加速，房价步入快速上升阶段
部分二线城市房价上涨阶段性特征
大开发商进驻土地市场竞争激烈地价大幅上涨
楼盘品质提升、营销手段全面颠覆、房价上升
消费者心态变化、重复置业成为趋势、房价加速上涨
土地价格
商品房价格
品牌开发商瓜分土地： 一线开发商资本充裕，实力雄厚，普遍在二线城市储备土地； 实力比较雄厚的二线开发商（如龙湖等地方领跑者）也在二线城市加快扩张的速度； 品质、营销、价格全面颠覆： 二线城市的市场在前一阶段普遍是成本敏感房价，发展商的生存之道是以成本控制为主题； 而目前一线开发商的到来和竞争的激烈将市场引入品质、营销提升溢价的阶段。
做价高手进入，地价迅速上涨
2009年成都土地市场活跃，住宅用地供应翻3倍，但同时地价上涨讯速，主城区平均地价为746万元/亩； 2009年南京、杭州等地地王频出，江干区丰地产江干区地块，楼面地价20622元/ ㎡，而南京浦口顶山地块则首次出现了溢价出让的情况； 本次二线城市的地价暴涨主要是成因是大发展商看好二线城市房价空间，给出更高的价格预期高价拿地导致，和以前个别城市土地供应量紧张导致的上涨有区别。
数据来源：美城市场研发中心数据分析
社会稳定
经济增长
城市化率
人口红利
就业增加
经济增长期持续支撑——年均10%以上的GDP增长率，经济硬陆可能性低
人口红利刚性需求支撑——人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下
城市化进程加快刚性支撑——土地有限供给下的城市外扩成为发展主题，不可逆转的城市化进程将刺激新增住房需求
就业持续增加带来的需求支撑——为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP必须保持不低于7%的经济增长率。GDP每上涨1%，增加新工作岗位80～90万个
数据来源：美城市场研发中心数据分析
西安市房地产市场将长期持向好发展
西安经济背景
西安市经济、人口、红利等一系列因素强力支撑，房地产市场长期向好发展