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构建建安目标成本管理体系
工程管理部 2009年3月27日2 1、华润置地建安成本目标体系简述
鉴于华润置地已在19个城市拥有住宅及商业地产项目，为尽量涵盖不同城市不同档次项目的建安成本情况，本目标体系细分如下： 物业类型：住宅类物业分7类（11个小类），综合体类分5类 城市级别分为3类：I级、II级、III级 项目档次分5类：A档、B档、C档、D档、E档 城市系数分7个指数区3 2、物业类型分类
2.1住宅物业 住宅类物业细分为7大类11小类，详细的分类设置原则见表1。 多层：4F-7F（含7F）住宅物业； 小高层：8F-18F（含18F）住宅物业； 高层：19F-100m（不含100m）住宅物业； 超高层：100m及以上住宅物业； 别墅：独栋/连排/叠拼/双拼； 商业：功能为商业的建筑，包括一层底商、裙楼商业、独立商业； 地下室（独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F地下室、主楼下3F地下室）。 4 2、物业类型分类
表1—住宅物业类型分类标准5 2.2综合体类物业 综合体类物业细分为5大类，详细的分类设置原则见表2。 超高层：100m及以上住宅物业； 购物中心：万象城类； 酒店：四、五星级酒店； 写字楼； 地下室：地下负一层设置为商场，负二层、负三层为停车场。6 表2—综合体类物业类型分类标准7 3、城市分级
以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则，以后每年按当地的全年平均售价对城市分级标准进行适当调整。详见表3。 I类城市：平均售价在10000元/m2以上的城市，有北京、上海、深圳、杭州、宁波等5个城市； II类城市：平均售价在5500元/m2以上的城市，有成都、苏州、天津、厦门； 无锡、福州、大连等7个城市； III类城市：平均售价在5500元/m2以下的城市，有合肥、长沙、重庆、沈阳、绵阳、南宁；武汉等7个城市。 售价统计表。 8 表3—华润置地19个城市分级标准9 4、项目档次分级
项目档次按售价分类原则分为五档： A档：最高档，按08年各城市全年平均售价的2倍以上； B档：超高档，按08年各城市全年平均售价的1.6-2倍； C档：高档，按08年各城市全年平均售价的1.3-1.6倍； D档：中档，按08年各城市全年平均售价的1.0-1.3倍； E档：低档，按08年各城市全年平均售价的0.8-1.0倍； 具体各档的售价标准详见表4。
10 表4.1—华润置地不同城市项目档次分类标准 表4.2—华润置地I类城市各项目档次定位表
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5、 地震烈度与场地类别
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6、建安成本目标模型中的技术指标含量
所有技术指标含量均是以建筑面积为基数的，建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算。 钢筋含量和砼含量参照设计管理部《结构设计导则 （V2.0）》，选取七度区II类场地的含钢量标准中限。 含钢量中的钢筋数量包含所有与主体结构有关的主筋、箍筋、拉筋、构造筋等。 含钢量中的地下结构包含地下室顶板、地下室底板及承台、地下室墙柱与地下室外墙板，不包括桩基。 上部结构不含地下室顶板。