未来理想地
北京众智集成/2019.4.11
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绿城高碑店项目广告提报
基于反馈，我们根据，延续绿城体系和挖掘地脉人文两个方向进行了本案整盘定向的思考
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2019，回款2亿
5月入市，回款5000万，约出售160套左右，年任务回款约2亿； 由于限购，高碑店区域，2018年5月在售项目最多销售52套，限购没有松动情况下同比来看任务具有一定难度。
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>开始前，我们就基础条件进行梳理-目标论
【北京增值刚需、改善外溢】高层总价90-200万，首付30万起
高层住宅均价1万左右，高于市场均价2000+，本地客群收入局限非本案主力客群，就目前周边项目的销售情况看，预计主力客群来自北京，高碑店政策外地人限购一套，首付不低于30%的情况下，根据最小户型和最大户型估算，本案高层总价在90-200万之间，首付约30万-80万； 那么之于客群的特征与决策要素是什么？绿城本体的又将在市场框架下如何影响营销要素？
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>明确客群属性
理想家-投资
首付约30万+ 38-50岁，家庭年净收入20万+以上，上不封顶 无刚需购房需求，已有固定居所，长期在北京及周边发展 看重区域未来价值，增值保值需求第一
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>客群分析-高层刚需户型-两室87㎡、三室97/110㎡
未来家-发展
首付约50万+ 38-45岁，年家庭净收入20万+，上不超50万，有车，有刚需住所，阶层固定，不想长期还贷 有“心灵隐居”需求，未来10年有离开北京的发展需求，非纯粹养老需求 看重区域未来发展，增值保值同时改善
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>客群分析-四室167/188㎡，洋房三室103/139㎡
第一层级-区域发展
>核心价值排序-吸引北京客群核心因素<
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京津冀一体化,世界级城市群发展
国务院批复《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，提出“发挥北京的辐射带动作用，打造以首都为核心的世界级城市群”。
2018年11月18日，《中共中央 国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确指出，以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展。
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首都一核两翼发展规划下的雄安-引领世界的中国新区
“国务委员兼外长王毅出席并发表讲话：雄安新区代表中国未来，引领世界潮流，也预示了人类未来的发展方向。王毅强调，雄安新区建设将吸引更多国际人才、技术、资金、项目，为中国同各国互利合作开辟新空间、提供新动力。” 集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，首都规划发展提出一核两翼概念 一核是指北京的核心功能，两翼一个是北京副中心，另一翼就是雄安新区，集中疏散北京非首都功能，大批企业落地。 【雄安新区】比肩深圳经济特区、上海浦东新区的中国21世纪雄安新区建设，数百家中国百强、世界百强企业进入，集中国头排企业为一体。展现中国当代经济发展高度与未来。
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