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上韬地产顾问有限公司
万科 | 公园大道2020年营销策略沟通
2020年4月
CONTENTS 目录
PART 5
上韬保障
PART 3
客户策略
项目价值
PART 1
PART 4
营销策略
PART 2
项目定位
本体梳理定位理解项目要点策略分析
项目价值
本体梳理竞争格局项目要点策略分析
长丰高架
二环
轨交1号线
古田二路
古田一路（延长高架）
三环线
园博大道
城华路
汉宜铁路（高铁）
城华路互通
三环南路互通
中学用地
小学用地
南泥湾大道
黄海路-建设大道
地块分析：项目位于硚口古田北板块，主干道城华路（未通车）北，古田一路（未通车）以东，三环线以南，东侧紧邻蓝焰物流园区，周边道路规划完善，但目前通达性极差；交通配套： 公共交通严重匮乏，未来公共交通可能无明显改观，但随着古田一路、城华路、三环南路打通后项目自驾车出行效率将提升；生活配套：周边1KM范围内社区底商配套严重匮乏，但大型商业MALL齐全，1.5-3KM有中国最大的宜家荟聚，在建金银湖万达，古田凯德广场；医疗依托古田三路武汉普爱医院（三甲），教育配套仍处于起步阶段，地块旁规划小学中学用地，景观配套资源较好，西侧为武汉面积最大在建城市公园。
本案为汉口大体量旧改土地包之首发地块，G3属性，未来规划可期，但现阶段城市界面滞后，2.5公里内综合配套短缺，通达性差。未来营销选址与带看通道需精细研判。
首发K1地块体量适中，刚需刚改产品为主力，新C级装标武汉首盘、大都会建筑风格。（两项硬支撑均可营造卖点）
项目：K1地块紧凑刚需刚改为主（92、102、106占比85%），大都会风格建筑，武汉新C标准第一个落地项目，国际灰美学主张，新增铺设水暖、厨房冷风等多个人性化配置；产品：空间布局与面积控制合理，同等面积布局较竞品更为合理，同等功能面积控制较竞品更为优化；景观：现代时尚与都会复古的对立气质相互融合的园林，都会中的公园大道
高层92平三房单卫
高层102平三房双卫
K1-公园大道项目总平效果图
园林小品示意图
项目价值
本体梳理竞争格局项目要点策略分析
板块竞争：本案在古田区域内面临区内竞品直接竞争，也面临同价段汉阳汉江湾的冲击，同时在外围板块，更是面临东西湖多个板块的低价冲击；
项目价值
本体梳理竞争格局项目要点策略分析
项目价值
板块内竞争：古田片区2020年预计推货较上年增长31万方，内部竞争明显；板块外竞争：汉阳汉江湾（交通及配套更优）推货99万方，东西湖（低价分流）近231万方
本案
东西湖：供应放量、低价分流
后湖
古田
汉阳（汉江湾）
汉阳（四新）
古田板块片区价格：1.36-2.05万/平存量：21万方2020年新增：约32万方
汉阳汉江湾板块：片区价格：1.3-1.81万/平存量：47万方2020年新增：52万方竞争强度：★★★★★
汉阳四新板块（不含滨江）：片区价格：1.4-1.8万/平存量：7万方2020年新增：21万竞争强度：★★★
东西湖板块片区价格：1.25-1.8万/平存量：39万方；2020年新增：192万方（三店临空：152万方、吴家山：24万方，金银湖26万方）竞争强度：★★★★
本体梳理竞争格局项目要点策略分析