欧亿·体育（中国）有限公司研究丨深度报告丨银行
[深度解析：银行年报中的房地产风险Table_Title]
丨证券研究报告丨
报告要点
房地产信用风险是当前银欧亿·体育（中国）有限公司最大风险敞口，[Table_Summary] 2021 年 17 家样本银行的对公房地产贷款不良率
同比上升 1pct 至 2.35%，不良金额增加80%。考虑目前房地产市场销售数据疲弱，高杠杆房
企的流动性压力仍然较大，我们判断 2022 年不良仍将“双升”。但 2021 年四季度以来，“政策
底”已经确立，各地政策持续宽松，下半年预计销售市场有望企稳，房地产风险终将软着陆。
在此环境下，我们建议今年把握银行股两类投资机会，第一类是自身业绩高成长+资产质量干
净的优质银行，第二类是受房地产风险冲击造成估值超跌的龙头股份行。
[Table_Author]
分析师及联系人
马祥云
SAC：S0490521120002
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丨证券研究报告丨
c2022-04-11jzqdt11111
银行
[Table_Title2] 欧亿·体育（中国）有限公司研究丨深度报告
深度解析：银行年报中的房地产风险
[Table_Rank]投资评级 看好丨维持
2[Table_Summary2]021 年房地产对公贷款不良突增， 个人住房贷款质量优异 欧亿·体育（中国）有限公司内重点公司推荐
虽然2021 年上市银行整体资产质量向好，但房地产风险持续暴露，市场已有预判。17家样本公司代码[Table_StockData] 公司名称 投资评级
银行（大中型为主）2021/12房地产对公贷款不良率升至 2.35%，较 2021/06 上升 0.59pct，
601128 常熟银行 买入
较 2020/12 上升 1pct，对应不良贷款金额 1167 亿元，同比增加80%。所幸房地产对公贷款占
比不高，已披露年报的上市银行 2021/12 占比仅5.72%，同比降低 0.44pct。银行表内贷款占601658 邮储银行 买入
比最高的个人住房贷款，资产质量保持优异，13家样本银行 2021/12 不良率维持 0.30%低位。
600036 招商银行 买入
此外，房地产信用风险波及建筑业，17 家样本银行的建筑业贷款不良率 1.71%，较 2021/06 上
000001 平安银行 买入
升 18BP，预计2022 年也可能继续上升，但占比较低，总量影响可控。
2022 年房地产风险仍处于暴露进程中，不良继续“双升”
考虑房地产企业的集中信用违约主要从 2021Q4 才开始，且目前市场尚未企稳，高杠杆房企的
现金流压力依然很大，我们判断 2022 年对公房地产贷款的不良继续“双升”。以 17 家样本银市场表现对比图(近 12 个月)
行为例，假设房地产对公贷款的不良金额分别增长 50%、100%，同时预计房地产对公贷款总 [Table_Chart]
银行 沪深300指数
额 2022 年增长1%（主要考虑监管积极鼓励银行投放，但企业投资需求低迷，同时银行顾虑8%
风险，投放审慎）。基于两种情景测算，预计 2022 年对公房地产贷款不良率可能上升至 3.50%、 -1%
-10%
4.66%，对样本银行整体贷款不良率的边际影响分别为+5BP、+11BP。
-19%
2021/4 2021/8 2021/12 2022/4
房地产“政策底”确立，但短期销售低迷、信贷增长缺乏抓手
欧亿·体育（中国）有限公司来源：Wind
2021 年 10 月中旬以来，监管层多次表态维护房地产市场健康发展和良性循环，“政策底”确
立，具体路径包括银行加速投放房地产贷款，同时正常房企发债松绑、部分贷款允许展期等。
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但由于年初以来销售数据大幅下滑，房地产贷款短期缺乏增长抓手。零售方面，住房贷款明显
供大于求，各地普遍下调新发放房贷利率，但2 月居民中长期贷款依然出现历史上首次“负增 o[Table_Report]《数据解析：居民中长贷负增长会持续吗？》
长”，明显受房地产销售拖累。企业方面，尽管监管鼓励投放，但银行顾及风险，预计主要向央 2022-03-14
企、国企增加投放，从部分房企债券发行说明书披露的银行授信数据可见，民企的授信敞口被o《银行股迎来新一轮上涨契机》2022-03-07
压降。同时，房地产市场预期转弱，导致企业投资意愿低迷，没有实际信贷需求。 《银行理财o 2021 年报：转型无碍强劲增长》2022-
02-27
预计房地产风险最终软着陆，2022 年把握银行股两条投资主线
2022 年“稳增长”背景下，银行股估值本身存在上行动力，但考虑房地产低迷、实体经济需求
疲弱，我们判断宽信用面临挑战和压力，经济企稳回升的过程难以一蹴而就。因此，我们认为
今年银行股值得重点把握的投资机会是自身业绩高成长、资产质量没有风险压力（特别是房地
产风险）的银行。基于这条主线，重点推荐常熟银行（长期小微成长空间广阔，短期业绩拐点
明确）、邮储银行（资产质量干净，业绩保持高速增长）。
此外，2021 年下半年房地产风险暴露以来，涉房类业务占比高的银行股估值下跌。但随着政
策持续加码，预计房地产风险终将软着陆，市场预期也将触底改善。我们判断，前期受房地产
信用风险冲击，造成估值超跌的优质股份行存在修复机会。基于这条主线，重点推荐招商银行
（表内外风险抵补能力强劲），关注平安银行（对公房地产贷款资产质量优异）。
风险提示
1、对公房地产贷款不良率进一步大幅上行；
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2、居民收入波动造成住房贷款不良率突增。
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欧亿·体育（中国）有限公司研究| 深度报告
目录
房地产对公不良率 2022 年继续上行 ................ 6
房地产政策持续放松，静待风险软着陆 ................ 10
投资主线一：资产质量干净+业绩高成长 .............. 14
投资主线二：房地产风险造成的超跌机会 ............. 19
图表目录
图 1：2021 年下半年上市银行整体不良贷款实现“双降” ............. 6
图 2：2021 年商业银行整体不良贷款率持续回落 ............... 6
图 3：上市银行的对公房地产贷款不良率明显上升 ............. 6
图 4：上市银行对公房地产贷款在总贷款中的占比明显降低 ............. 6
图 5：2020~2021 年 17 家样本上市银行的对公房地产贷款及不良率指标 .............. 7
图 6：上市银行的个人住房贷款资产质量依然保持优异 ............. 7
图 7：上市银行的个人住房贷款占比 2021H2 重新回升 ............. 7
图 8：2020~2021 年 13 家样本上市银行的个人住房贷款及不良率指标 .......... 8
图 9：上市银行建筑业贷款在总贷款中的占比较低 ............. 8
图 10：上市银行建筑业贷款的不良率未来预计上升 .................. 8
图 11：2020~2021 年 17 家样本上市银行的建筑业贷款及不良率指标 ............ 9
图 12：2022 年对公房地产贷款的不良率变化弹性测算 ............. 9
图 13：2020 年以来房地产贷款同比增速明显走低 .................. 10
图 14：房地产贷款余额占人民币总贷款的比例开始下行 ................ 10
图 15：2021 年二至四季度房地产开发贷款连续被压降 ............ 11
图 16：2021 年二至四季度个人住房贷款新增金额明显走低 ............ 11
图 17：2022 年以来RMBS 发行金额较低 ................. 12
图 18：2021 年下半年以来房地产销售面积同比持续下滑 ............... 12
图 19：历史上 2 月新增居民中长期贷款本身就位于低位，主要源于春节因素（单位：亿元） .......... 12
图 20：银行对国企、民企房地产公司的实际贷款投放普遍收紧（单位：亿元） .......... 13
图 21：上市银行房地产贷款集中度达标情况梳理 ............. 13
图 22：常熟银行 2018/03~2021/12 业绩累计同比增速 ............ 14
图 23：常熟银行的单季度利息净收入持续加速增长 ................ 14
图 24：2021 年常熟银行净息差逐季度上行确立拐点 ............... 15
图 25：常熟银行的贷款收益率 2021 年下半年触底回升 ................. 15
图 26：2022 年 2 月末常熟银行不良贷款率保持 0.81% ........... 15
图 27：常熟银行的拨备覆盖率 2 月末继续保持高水平 ............. 15
图 28：常熟银行及可比银行动态 PB 估值 ................. 16
图 29：2021/12 邮储银行网点数量远超其他国有大行（单位：个） ............. 16
图 30：2021/12 邮储银行 6.37 亿个人客户数接近于工商银行 ............... 16
图 31：邮储银行 2016 年以来贷款总额高增长拉动总资产扩张 .............. 17
图 32：2021/12 邮储银行零售贷款余额占比达到 58% ............ 17
图 33：邮储银行存贷比持续提升，但仍和其他国有大行存在差距 ......... 17
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图 34：2021/12 邮储银行的贷款占总资产比例为 50% ............ 17
图 35：邮储银行的不良率显著低于其他国有大行 ............. 18
图 36：邮储银行的拨备覆盖率显著高于其他国有大行 ............. 18
图 37：邮储银行及其他国有大行动态 PB 估值 ................. 18
图 38：龙头股份行2021 年 7 月以来股价累计涨跌幅.............. 19
图 39：龙头股份行2020~2021 年全口径房地产业务规模（单位：亿元） ........... 19
图 40：平安银行的房地产对公贷款不良率逆势下行 ................ 20
图 41：招商银行的拨备覆盖率大幅领先同业可比银行 ............. 20
图 42：招商银行的表内外减值损失准备余额（即风险抵补能力）明显领先可比股份行 ...... 20
图 43：招商银行及可比银行动态 PB 估值 ................. 21
表 1：关于建立银欧亿·体育（中国）有限公司金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 ............... 10
表 2：房地产政策2021 年四季度起开始“纠偏”，“政策底”已经确立 ......... 11
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