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正文目录
1. 前言： . 4
2. 中长期驱动与风险因素作用下，测算一线城市住宅租金10年CAGR5% ........ 5
2.1. 租房人口的增量5
2.1.1. 新增租房人口需求动力之一：流动人口的净增量 . 5
2.1.2. 新增租房人口需求动力之二：高校毕业生的净增量（包括留学归来人员） ..... 7
2.2. 租房人口的可支配收入 .......... 10
2.3. 购房行为的替代 .......... 12
2.4. 区域人才招揽政策 ...... 13
2.5. 通货膨胀 ......... 13
2.6. 可租房源的缺口 .......... 13
2.7. 一线城市房租长期上涨的复合增速5%（CAGR） . 15
3. 本轮的房租上涨，背后的驱动何在 .... 15
3.1. 租赁人口需求增量规模，为上涨创造了条件支撑 .. 16
3.2. 购房行为替代，是现阶段较大的变量； ...... 16
3.3. 一线城市产业阶段，引入更多高收入，支撑高房租 .......... 17
4. 针对房租业务的商业模式 ....... 19
4.1. 可渗透空间巨大，机构运营者中逐步参与其中 ...... 19
4.2. 长租公寓单房经济测算 .......... 21
4.3. 租赁金融的逐步成熟，租赁REITS的有待突破 ..... 22
5. 趋势：一线城市住房自有率的下降 .... 22
图表目录
图 1 ：房租专题报告核心逻辑图 .......... 4
图 2：中国流动人口规模5
图 3：中国流动人口在不同层级城市的分布 .... 6
图 4：中国出生人口数（万人）及变化7
图 5：高等教育毛入学率7
图 6：全国高校毕业人数及同比增速 .... 7
图 7：一线城市高校毕业生的本地就业比例 .... 8
图 8：重点二线城市高校毕业生去一线城市就业的比例 ........ 8
图 9：中国历年留学回国人数和出国人数统计8
图 10：中国出国留学累计回国率 .......... 8
图 11：留学海归在一线城市就业的比例（2016年） . 9
图 12：全国重点城市201401—201807房租累计涨幅 .......... 11
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图 13：一线城市人均可支配收入的同比增速12
图 14：一线城市租房客年龄群体占比12
图 15：租赁人口占比的国际比较 ........ 13
图 16：中国一线城市与美国重点城市租售比的对比15
图 17：新增租赁人口稳定的增量，以及政策供给端相对短缺，为房租上涨创造了条件 . 16
图 18：2015-2017年，一线城市样本住宅均价累计涨幅 ...... 16
图 19：北京某小区2009~2016年2居室月租金与月供剪刀差 ........ 17
图 20：上海住宅租金指数（以2008年4月为基数，基期指数为100） .... 17
图 21：北京住宅租金指数（以2008年4月为基数，基期指数为100） .... 18
图 22：深圳住宅租金指数（以2008年4月为基数，基期指数为100） .... 18
图 23：租赁机构化渗透率 ........ 19
图 24：分散式公寓的欧亿·体育（中国）有限公司格局（2016年初） ........... 19
图 25：国内资产证券化的进程22
图 26：城镇居民人均消费型支出和人均可支配收入23
表 1：未来十年，一线城市流动人口净增量，带来新增的租房需求测算 ..... 6
表 2：未来十年，高校毕业生，带来新增的租房需求测算 .. 10
表 3：全国重点十城租赁住房现状供给结构估算 ...... 11
表 4：政策支持下的租赁房新增供给 .. 14
表 5：供需对比分析看（需求：租房增量人口+购房行为替代，供给：政策端租赁供给） ......... 14
表 6：我国主要集中式公寓运营企业分类及背景 ...... 20
表 7：分散式长租公寓单房测算 .......... 21
表 8：目前发行获批的REITS .. 22
表 9：城镇居民购房负担率测算 .......... 23
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1. 前言：
买房和租房，从居住需求的角度看，是“买房住”与“租房住”之间的相互替代。但是，来源于居民财富配臵的
投资性需求，会放大“房价”的预期波动，故买房所对应的“房价”，除了对当前居住价值的反映外，也更多包含了未
来的预期资产价值；而租房所对应的“房租”，更多的反映房屋现阶段的居住价值
当前，恰逢一线城市的房租出现新一轮的上涨，而对房租因素，成为当前极具研究意义的问题；但地产欧亿·体育（中国）有限公司的研
究，过去更多的围绕“房价”问题，而对“房租”的研究，却相比甚少；本篇专题报告旨在围绕房租，为读者带来系
统性的深度分析
图 1 ：房租专题报告核心逻辑图
欧亿·体育（中国）有限公司来源：浙商证券研究所
中长期房租的
驱动与风险因素
1）租赁人口的增量
流动人口的净增量：创造新增租房需求518万平方米；
高校毕业生的净增量：创造新增租房需求1042万平；
2）人均可支配收入上升
贡献未来是十年租金水平符合增速2%
3）购房行为的替代
4）租房供给缺口
供需比较看，缺口依然存在
5）通货膨胀和区域政策
《浙商证券—房租专题报告：揭秘房租》
一线城市未来十年
租金复合增速5%
本轮房租上涨
背后驱动何在
1） 租赁人口的需求增量规模，为上涨创造了条件支撑
2） 购房行为替代，是现阶段较大的变量；
3）一线城市产业阶段，引入更多高收入人群，支撑高房租
背后的趋势
租赁业务的
商业模式
分散式长租公寓，单房EBITDA率9.3~13%
集中式长租公寓，更高EBITDA
相对住房供给，租赁人口持续增加
居民收支变化，购房行为替代
一线城市
住房自有率下降
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2. 中长期驱动与风险因素作用下，测算一线城市住宅租金10年CAGR5%
跟据经验分析，中长期核心城市的房租如果能够持续上涨，必然是中长期内存在需求大于供给，而由租房人口的
增量、租房人口的可支配收入、购房行为替代、区域政策、通货膨胀、可租房源供给等因素共同作用所造成
本文通过对决定房租中长期水平的核心因素进行分析，对各个因素的未来变化进行预测，从而测算出，中国一线
城市（北上广深）十年房租水平的复合增速（CAGR）为5%
2.1. 租房人口的增量
在分析房价问题时，适龄购房人口，是对房价中长期判断的核心驱动因素；而在租金的研究上，租房人口成为了
重要的驱动因素
而本文的研究，重点着眼于未来房租的需求变化，所以，将从租房人口的增量角度进行分析
我国一线城市的租房人口增量：主要为流动人口的净增量以及高校毕业生的增量
2.1.1. 新增租房人口需求动力之一：流动人口的净增量
我国作为一个流动人口庞大的国度（2017年达到2.5亿人），截止到16年底我国城镇化率57%，伴随城市化率的
持续提升（预计未来以年均1%的比例增加），整体流动人口规模将维持持续增长
图 2：中国流动人口规模
欧亿·体育（中国）有限公司来源：《中国流动人口发展报告》、浙商证券研究所
根据《中国流动人口发展报告》的数据统计，租住私房是流动人口解决居住需求的首选，流动人口在居住地选择
租住私房的比例高达67.3%、购房的比例为8.6%、其他方式（宿舍、工地工棚、生产经营场所）租住比例为23.8%
而从不同城市级别划分来看，一二线核心城市，是租房需求的主力容纳区域，根据结合各地方城市年鉴中对流动
人口的统计，以及《中国流动人口发展报告》的数据，一线城市租赁人口约占全国比例为11%、二线城市为16%，流
动人口的庞大数量级，以及核心城市对于人口的吸引，共同创造出庞大的租房需求市场。。