济南军区商丘天伦国际广场策划销售推广全案 撰写机构：钧城地产（中国） 二○○七年七月二十日 一切研究都以现实条件为基础，以客户目标为导向，以产品为定位之本、以项目运营为营销之本。 ——钧城地产（中国） 我们相信通过这次提案能够回答以下问题： 项目的市场战略定位？ 项目的运营战略？如何实现运营目标？ 我们有什么可以引导市场？ 我们如何去引导市场？ 为了这个答案，我们做了些什么？ 调查目的：了解市场情况，为项目确定发展的大方向。了解消费者实际需求，为项目定位及营销推广提供准确的市场依据。 调查内容：宏观房地产情况、区域现状、住宅、商务、商业发展情况、目标消费群体需求情况等。 问询对象范围：本次调查范围涉及到商丘市高、中、低收入人群，职业范围囊括公务员、私营商家、公司职员、专业房地产人士等。 调查时间：7月10日---7月14日。 调查地点：河南省商丘市。 调查方法：当面访问、间接探询。 参与调查人员： 李原青（钧城地产策划主任） 李冰（钧城地产销售经理） 付果（钧城地产策划助理） 齐志良（钧城地产策划助理） 朱军（钧城地产市场专员） 【第一章市场思考】 详见《商丘房地产市场分析报告》 特征一： 特征二： 特征三： 定位相似——中高档社区 产品雷同——多层、小高层产品 风格类似——简单绿化缺乏个性 特征四： 特征五： 特征六： 户型相同——三房、四房为主力 价格相近——同档次项目价格相当 客户重叠——本地商人、公务员 特征七： 特征八： 特征九： 推广手法单一——户外、单张 缺乏新元素——创新产品不多 开发水平略低——缺乏品质感 【 客户思考】 他们想买什么样房子？？？ 600份问卷，有效回收522份 在客观市场以及潜在客户的意识中，项目如何在商丘房地产市场开创一个新时代？！！！ 我们的运营战略？！！！ 【第二章战略思考】 领导者 【我们的最终战略目标】 开创商丘房地产市场时代新纪元！ 【我们的市场定位】 【我们的产品定位】 城市口岸的全业态复合地标 当地最高建筑；当地单体建筑体量最大建筑；当地首个拥有公寓、商业、商务、酒店等产品形态；当地首个集展示、居住、休闲、购物、娱乐、商务、文化、旅游……等功能于一体的综合体！ 【我们的写字楼客户定位】 钧城地产建议： 将项目所属板块价值+产品价值+品牌价值进行优化组合，打造本项目的核心价值体系，为项目的差异化经营，实现市场竞争的运营战略 【第三章项目核心价值】 VI 及应用 方案一 方案二 方案三 方案四 项目规模大，分期开发，必需运用多种营销策略来推动销售，使项目实现中前期持续快速销售，资金快速回笼的同时建立强大之品牌效应，推动中后期价格顺利攀升。滚动式开发，小步快跑，达到低开高走，获取最大利润 【第四章 项目营销策略】 钧城营销总思路： 品牌营销策略 文化营销策略 产品营销策略 生活营销策略 价格营销策略 活动营销策略 会员制营销策略 卖场营销策略 产品组合营销策略。。。