2014年6月河南商丘市场项目定位分析报告 前言 目前，基于对项目了解和沟通的基础阶段，本次提报的主旨是针对专业市场的整体认识和理解及我公司多年商业操作经验。提出项目操作的核心问题、以寻求相应策略、预见项目未来，为取得项目价值最大化前进！ 目录 第一部分市场调研 一、宏观市场分析 1、商丘概况 2、经济与城市发展 二、商丘及周边市场调研 1、在售项目调研 2、开业项目调研 第二部分项目定位 一、项目分析 1、优势分析 2、劣势分析 3、项目操作建议 4、注意要点 二、项目定位 1、项目市场定位 2、项目业态定位 3、项目形象定位 4、项目客户定位 第一部分 市场调研 一、宏观市场分析 1、商丘概况 商丘市辖2区6县，总面积8636平方千米、总人口586万人、市区人口近90万人。是享誉海内外的“三商之源、华商之都” ，是经国务院批准的中国历史文化名城，东与江苏省相望、北与山东省接壤、南与安徽省相连，为中国东引西进、通达南北的桥头堡，亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一、中原经济区“半小时紧密层”核心城市及对外开放前沿城市，豫鲁苏皖接合部区域性中心城市。 第一部分 市场调研 一、宏观市场分析 2、经济与城市发展 2013年商丘市生产总值完成1538.2亿元，同比增长10.5%；城镇居民人均可支配收入20250元，农民人均纯收入7100元，分别增长10.5%和10.8%；居民消费价格上涨2.3%；批发和零售业增加值82.68亿元，比上年增长9.1%；全市经济社会发展继续保持了好的趋势、好的态势和好的气势。 第一部分 市场调研 一、宏观市场分析 小结 商丘城市经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但受其地理位置、人文习惯、支柱产业的影响，有浓厚的小城镇特点，商业网点比较分散。商业消费主要是解决市民生活基本消费，属中低档消费层次，高档消费群体较少，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。 商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房商业发展前景良好，可发展空间巨大。 第一部分 市场调研 二、周边市场调研 1、在售项目调研 郑州百荣世贸商城调研数据 第一部分 市场调研 二、周边市场调研 2、开业项目调研 商丘光彩大世界市场调研数据 第一部分 市场调研 二、周边市场调研 2、开业项目调研 商丘京陇商贸城调研数据 第一部分 市场调研 二、周边市场调研 2、开业项目调研 商丘东风市场调研数据 第一部分 市场调研 二、周边市场调研 2、开业项目调研 菏泽鲁西南五金建材大市场调研数据 第一部分 市场调研 二、周边市场调研 2、开业项目调研 菏泽义乌小商品城调研数据 第一部分 市场调研 二、周边市场调研 2、开业项目调研 菏泽恒盛大市场调研数据 第一部分 市场调研 二、周边市场调研 2、开业项目调研 民权义乌综合市场调研数据 第二部分 项目定位 一、项目分析 1、优势分析 交通便利： 项目位于黄河路与商单路交汇处，有京九铁路陇海铁路交汇于此，正在建设中的郑徐高速铁路，高速公路也比较发达，连霍高速、济广高速，商周高速扼守豫鲁苏皖四省，为河南省东部的重要通道。交通便利，为发展商贸物流项目提供交通条件。 政府规划政策引导： 项目位于黄河路与商单路交汇处，有京九铁路陇海铁路交汇于此，正在建设中的郑徐高速铁路，高速公路也比较发达，连霍高速、济广高速，商周高速扼守豫鲁苏皖四省，为河南省东部的重要通道。交通便利，为发展商贸物流项目提供交通条件。 本项目位于商丘市梁园区的北部，根据商丘市梁园区特色商业区的发展规划，未来该区域形成以商丘市为中心的辐射四省的现代商业服务集中区。另根据商丘市规划，老的市场进行外迁升级改造为项目商贸发展提供了良好的政策基础。 第二部分 项目定位 一、项目分析 2、劣势分析 商业环境薄弱： 本项目位于道北商圈，基础设施及配套并不完善。项目片区的发展以低端商品批零为主。依照政府特色商业区的规划要求，需尽快提升形象及商业整合。 项目规模受城市商贸空间限制： 商丘2013年总人口为586万人，但外出务工人口多，本地消费力有限，发展大型商贸物流项目缺乏消费基础。而商丘市场长期被周边城市徐州所辐射，在新规划的特色商业区内具有大量的商业用地，如此大规模的商贸用地投向市场，将有数百万平米的商业投向市场，远远超过商丘城市的承受能力。同时，同区域内大量的商业物业投向市场，竞争激烈，同质化现象严重，如何先期导入且进行差异化竞争是本项目成功运营的关键要素之一。 第二部分 项目定位 一、项目分析 3、项目操作建议 1）区域内拥有庞大的消费基础 依托消费基础发展大型消费品商贸平台；项目位于四省交界的商丘，辐射商丘的同时，要加大对四省周边市场的辐射力度，在特色商业区内寻找市场空白点，进行有效的商业定位，避免同区域内的同质化竞争是本项目成功的关键。 2）区域内拥有良好的产业基础 依托特色商业区的整体规划，打造豫东地区辐射四省的服装，电子，家居商贸物流中心。集服装、纺织品、服装辅料、电子、家居、物流仓储、大型批发零售市场及休闲购物步行街等现代化服务于一体。重点是为豫东地区经济发展提供现代化服务业创新模式。建议可深度挖掘区域内现有商业基础及发展规划，围绕产业打造产业服务平台（以商贸为主导）。 从项目自身条件和当前市场环境来分析，如果对项目采用常规传统的操作模式，必将面临很大的风险，大型专业市场的发展通常依托两大基础：