2011年7月
中强集团商丘中州路项目 定位报告
总目录
第一部分：商丘市场分析 第二部分：产品定位 第三部分：我司优势
第一部分： 市场给我们的启示
目录
商丘市房地产市场现状
商丘商业地产分析24
房地产政策分析商丘写字楼市场分析
商丘小户型市场分析
Contents
商丘市房地产市场现状
商丘商业地产分析24
房地产政策分析商丘写字楼市场分析
商丘小户型市场分析
新国八条
2011年 国务院出台新国八条房地产调控政策
房地产分析
中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款 类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点

要求各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房 房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷
财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的 通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的， 将全部征收营业税

中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构 人民币存贷款基准利率0．25个百分点

住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利 率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房 公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利 率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人 住房公积金贷款利率上调0．25个百分点

中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构 人民币存款准备金率0．5个百分点

上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年 期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%

中国人民银行宣布，从21日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率0．5个百分点。这是央行今年以来第 四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的 频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同 时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此 次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％ 的历史高位

国家发改委规定，5月1日开始一二手房销售单位在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象

房地产分析
小结：
受调控政策影响，预计对房地产市场发展产生如下影响： 1、抑制了投资及改善性需求； 2、虽市场需求强劲，近两三年仍处于上升周期，但上升的幅度会趋于平稳温和。 3、建议在项目产品设计中，佑大商业部分比例，住宅产品中搭配满足首次置业的刚性需求产品以应对市场风险

房地产分析
Contents
商丘市房地产市场现状
商丘商业地产分析24
房地产政策分析商丘写字楼市场分析
商丘小户型市场分析
GDP发展稳步增长
(数据来源：商丘市统计公报)
从2004年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市GDP 增长幅度一直保持了较高增长率，受2008年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。 从2005-2010年商丘人均GDP平稳持续增长 经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础
房地产市场现状
城镇化率加速发展
商丘市城镇化率接近27﹪，低于全省、全国平均水平。但近几年的高速发展已经接近全省平均水平，这说明商丘近年城 市化率正在加速。 城镇化率的加速将有利于商丘房地产的发展

房地产市场现状
城市化进程可观
按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程”的低速增长期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发展
房地产市场现状
小结：
商丘经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。 商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。 按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发展前景良好，可发展空间巨大

房地产市场现状
商丘房地产市场板块分析
房地产市场现状
城市发展格局及规划
道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场 老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态 神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好 经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足 城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。 总体来说商丘市的城市发展方向：“南扩东进西移”
南扩
东进
西移
商丘房地产市场现状
板块划分
为更好对商丘市场发展趋势进行分析，将城市分为 道北板块（陇海线北） 城西板块（梁园区政府周边） 老城区板块（中心城区）。 神火大道板块（神火大道两侧）、 经济开发区 五个区域来进行分析研究

房地产市场现状
商丘目前主要在售项目一览
上东一品
建业桂园
东方豫园
东方兰亭苑
天明第一城
联盟新城
上海城市花园
汇豪天下
盛大世纪城
水木清华
海亚春天
富饶新城国际
普罗旺斯
帝和水上乐园
华联商贸国际
天秀城
书香人家
0370
金地绿洲
景苑
目前在售项目主要集中在 神火大道板块 经济开发区 城西板块
房地产市场现状
神火大道板块项目分布
房地产市场现状
神火大道板块项目分析
房地产市场现状
房地产市场现状
项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。 此区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于规模化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于“大”“齐”。二是趋于个性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅。 从价格上来看均价在4千左右，但是特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，在售项目水木清华达到了五千，成为目前价格最高项目

房地产市场现状
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