云岭天骄调查报告
项目基本情况如下：
名 称
云岭天骄
开发商
伦华地产
所属区域
北市区
规划设计
泛亚
营销策划
伦华地产
广告
伦华下属广告部
地 址
昆明长虫山脚财贸学院对面
电 话
（0871）5100007、5101777
物业类型
公寓、多层、别墅
开盘时间
2007年4月14日
交房时间
2008年6月30日
占地面积
102000.51㎡（153亩）
建筑面积
120000㎡
容 积 率
1.199
绿 化 率
52%
总 户 数
906
建筑密度
26.3%
交房标准
毛坯、初装
商 铺
幼儿园下面菜市场
产品配比
公寓60、别墅346、多层500
多层均价
3500元/㎡
双拼均价
8000元/㎡
叠加均价
5050元/㎡
交通状况
74、84、9、、、龙泉路上的快速交通线，小区没考虑公交

周边环境
周围完善成熟的生活配套及教育资源

开盘信息
1、楼盘位置
2销售卖场
项目销售部外是一个很陡的坡地，
人行走舒适度不够，外场两边都
用项目宣传展版包装，有2辆四
排座电瓶车专供看样版房销售现
场装修很普通，有两个沙盘，一
个项目沙盘，一个北市区区域沙盘
销售部面积大概在250㎡左右

销售人员形象较差，主动性不够，
客户进门后，三分钟后才有人接待

销售情况：4月14号开盘，当天销售了34.7%,到17号为止已经销售了40%左右.公寓44㎡的已销售完,别墅在开盘当天销售了90套.现在共销售了360多套,销售情况良好.
户型配比及开盘当天销售情况

户型
位置
套内面积
套数
总价
开盘销量
ASP
端头
370.97290-301BSP
端头
292.16
44
250-317
22
双拼
中间
283.31DSP
端头
225
120
120-150
40
叠加
中间
197
DP
端头
285.68
40
197-230四拼
中间
281
90-110
684
230
90平米以下
小计
906
311
三、施工现场
花园
屋顶露台
车库
四、营销策略
广告出街9个多月，感觉是纯别墅项目，如“春城阳宅上品，风声水起艺墅”等，但其它有丰富的形态，并有40平米左右的小户型

开发商根据别墅和地形特点，有明显呈现后拉动营销的心理，包括：
总长近300米左右的高架桥，并将临地块内单侧打开以便观瞻，形成视觉刺激

DSP、BSP别墅呈现两排，尤其是前者，类似于仃子户，但其周边故意的空旷所带来极好的日照、采光、通风、景观，也具有极大的冲击力

别墅独特的户型亮点，如骑楼式的停车位，人防兼地下车库等，双拼单户室内电梯等，只有呈现后才更具体

因此，待上述条件基本成熟后，自07年4月7日起，于4月13日止，开始发售认筹卡，发售量计约400余张

发卡规则是：
多层普通住宅：10000元/张
别墅、跃式：20000元/张
相对来说，认筹还是成功的！
开盘当天，安排电瓶车和专门的销讲录音，参观样板房

根据卡序号入场，至12：00左右，普通多层售出229套，别墅售出81套

形象广告

营销策划部编制
2007年4月17日
五、产品分析
普通产品的设计延续了伦华一贯的节约紧凑设计风格，78。18的套内做出的三房，客厅3。8米的开间，26㎡，主卧19。6㎡，另外两个小卧分别是11㎡和9㎡，厨房5㎡。产品拼接方面，在D栋中，一梯四户，面对中央湖区的是67。9㎡的两房，朝小区外侧的是78。18的三房，打破我们以往摆规的风格。面积相差近10㎡，总价相差不到一万，上一种新的尝试。预计开发商是居于减少总价给销售带来的阻力的考虑。证明伦华自己给项目的定位就是低端混合业态盘

六、项目总结
云岭天骄整个的操盘模式和产品特点，可供公司借鉴的不多，但做为一个地产人有几个问题我们可以共同思考和探讨

如果云岭天骄这一地块是我们银海取得，将会如何运作？
居于该地块，除了景观和物管我们还可以从那些方面提升产品价值？
居于伦华公司气质，云岭天骄实现了那些项目价值？
营销策划部
2007年4月17
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