荣盛发展研究报告
——二、三、四线城市开发标杆
报告内容
公司简介； 项目开发； 城市布局； 新项目开发； 周转率； 成本控制； 风险提示； 借鉴意义；
荣盛发展成立于1996年12月，目前注册资本8.96亿元，总部位于河北省廊坊市，具有国家房地产开发一级资质。2007年8月8日，公司在深圳证券交易所上市，是河北地区房地产欧亿·体育（中国）有限公司首家上市公司

公司简介
公司架构
荣盛发展2009年基本经营数据
公司2009年实现营业收入32.89亿元,同比增长62.12%; 营业利润7.96亿元,同比增长59.88%; 归属母公司净利润6.1亿元,同比增长64.43%; 实现基本每股收益0.73元。 商品房签订销售合同面积143.11万平米,合同金额60.63亿元,同比分别增长163.41%和188.17%; 结算面积77.18万平米,结算收入32.41亿元,同比分别增长40.23%和62.53%。 实现竣工面积67.13万平米,仅占销售面积的46.9%。 2009年新增土地储备821万平米
高周转、低成本的整体战略
选择地价稳定、较低的二三线城市： 土地供应量大，拿地较容易
成本管控： 建安成本、土地成本、设计成本
高周转率： 工期管控、面向客户、销售管控
实现快速发展
报告内容
公司简介； 项目开发； 城市布局； 新项目开发； 周转率； 成本控制； 风险提示； 借鉴意义；
城市布局
截止2010年3月，公司现有项目权益总建面1248万平米。09年公司在廊坊等6个城市获地13宗，总占地面积455万平米，规划总建面822万平米，平均楼面地价689元/平米。项目所在城市房价较为合理，自住、改善型需求比例很高，市场相对稳定健康。
城市布局：以地价稳定城市为主
增值税低，市场稳定，配合高周转率，快速发展
城市战略：地价占房价比重低
地价增值少，降低地价成本以提高投资效率
报告内容
公司简介； 项目开发； 城市布局； 新项目开发； 周转率； 成本控制； 风险提示； 借鉴意义；
新项目开发
可研批复
可研批复结果告知
立项阶段
可研报告 阶段
决策阶段
新项目开发
可研批复
可研批复结果告知
立项阶段
可研报告 阶段
决策阶段
新项目开发执行
新项目信息通报于每月10日，25日报送； 项目发展部2个工作日内向项目委员会提交评估意见； 项目委员会5个工作日内下达批复是否立项； 立项后，分子公司15个工作日内（视项目紧迫性可适当延长）完成实地调查和研究工作； 发展部5个工作日内向项目委员会提交评估意见； 项目委员会7个工作日内下达批复意见； 如需要发展部出具《项目可行性研究评审意见》，10个工作日内向项目委员会提交； 进入决策阶段，子公司与委员会交换意见，听证会等

新项目信息通报到审批结果一共约需37个工作日
报告内容
公司简介； 项目开发； 城市布局； 新项目开发； 周转率； 成本控制； 风险提示； 借鉴意义；
荣盛的高周转率
公司一般在项目投标完成三个月内基本就可以达到开工条件，借助公司一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，大大缩短项目开发周期，加之公司开发产品市场定位准确，销售速度较快，实现了较高的周转效率。 2009年应收账款周转率为177.64次,较上年提高了34.84次;存货周转率为0.33次,较上年提高了0.01次
报告内容
公司简介； 项目开发； 城市布局； 新项目开发； 周转率； 成本控制； 风险提示； 借鉴意义；
成本控制三步走
二、三线城市地价占房价的比重较低,从而企业毛利率对建安、销售成本更加敏感,成本控制的意义更加重大

土地
设计、销售
原材料
成本控制成果
公司2006 年、2007 年、2008 年的期间费用率分别为为2.25%、3.06%、4.82% 2009年费用率为4.15%； 2010年一季度销售费用、管理费用占销售额：1%和3%
利润率，费用率比较

伴随着企业的快速扩张，公司的管理、人才储备及成本控制能力将面临挑战； 目前房地产市场不景气，将会影响周转率 企业扩张的同时，周转率下降
风险提示
二、三线城市泡沫相比一线城市小，市场、政策风险均较低，土地扩张也较容易，建议城市布局倾向二、三线城市。 成本控制：对于某些项目，如果定位为高周转类，那就套用固定设计、管理模式等，降低成本，快速建设、销售。 项目管理：进行深入管理，多使用信息化手段，提高效率，降低成本
借鉴意义
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