万孚项目操盘方案 安徽伟创地产顾问 -4-13 安徽伟创地产顾问 -4-18 报告思路 问题解析万孚项目目前的困局和难题是什么？ 解读项目层面：规划已经定型，产品层面提升空间有限开发层面：规划定位整体思路与目标不清晰，开发策略模糊 项目规划方案意味什么 项目的规划方案意味着该项目的盈利模型，其业态规划、业态定位、户型配比直接影响项目开发策略。开发企业在进行投资拿地时考虑最多的是——利润率；在实质性开发时必须考虑——现金流。因此，项目规划方案必须兼顾：利润率、现金流、市场，规划方案的业态定位、产品配比实质就是平衡利润率、现金流和市场的问题，将营销前置，从而为后期开发预留更多的操作空间，降低企业开发风险 核心 问题2 规划都已定型，如何在现有产品基础上组织项目开发和销售， 确保企业利润和开发过程中现金流的持续性？ 面临下行的市场和严厉的市场调控，项目开发如何应对和规 避，降低开发风险？项目分析与市场分析区域分析市场和竞争分析项目本体 宏观市场 当下市场：政策面收紧，“坚持调控不动摇”的调控基调已经形成，未来市场不容乐观 谈及国内的房价，温家宝说：“房地产调控已经进行两年了，保障性安居房建设正在抓紧进行，这势必会缓解房价的压力，缓解住房供求的紧张关系。这里我特别要强调，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。” 宏观市场 当下市场：政策调控效果显现，总体而言市场成交量出现下跌趋势，价格仍在进一步回落 *图： 年2月合 肥市住宅市场供求走势图 表：合肥市住宅单月库存量一览表 分析：省会城市受调控政策的影响，此现象必然会蔓延到三线城市 宏观市场 12年市场：调控的继续和深化，整个市场形式更加严峻 宏观经济结构将经历长期而艰难的调整 国家的大环境充满了不确定性，政策无法预测，楼市同样无法预测，应对高于预测，应对的原则应该是战略大于战术，战略就是公司的现金流，战术是项目的盈利。下面简单分析一下近期（）与中长期（以后一段时间）房地产发展趋势： 宏观市场预测 1、或出现全国房价普降，但不会大跌，成交量趋稳。 2、市场以刚需为主，产品结构将发生变化,满足刚性需求，解决社会住有所居的问题。 3、行情极为严峻，市场格局或发生巨变。 4、盈利模式发生变化。从“品质利润型”向“快速周转型”转变，从依靠土地升值向依靠产品盈利转变。 5、政府地价会有明显下滑，或者是付款方式会有明显变化 6、开发商拿地更加谨慎，为分解风险，企业联合拿地的现象将会增多，土地溢价水平进一步降低，“底价”成交成为常态。 7、保障房今年要见到实效，但对商品房市场的冲击难以预计 中长期预测 1、房地产欧亿·体育（中国）有限公司将出现洗牌加剧，产业升级将揭开序幕。 2、经过此轮调控，市场各方的心态将更加理性。 3、商业地产的金融化。 4、房地产将由初级阶段向成熟阶段过渡，但仍然是朝阳欧亿·体育（中国）有限公司，只是告别了暴利时代。 5、三四线城市不是救命稻草 无论哪种观点，对于本项目而言，在当前市场的前提下，不可控的因素太多，因此万孚项目应审慎大势 ，合理安排节奏、准确定位，跑赢大势！ 市场竞争 项目集中，数量较多，竞争激励 全市可售建筑面积约110.99万平米，全市可售套数约11868套，住宅存量巨大 淮北及濉溪前3月份销售情况 月均去化105套 月均去化270套 说明：价格走势总体而言比较平稳，但是区域价格差异比较大，区域价格竞争明显 重点竞争对手——恒大名都 在售2#,3#、4#、5#、6#，7#，9#，10#,11#楼88-136㎡精品小户，精装均价5800元/㎡左右，少量毛坯房源均价4800元/㎡左右；一次性95折 按照恒大的操盘方式，后期绝对的区域价格杀手！！ 重点竞争对手——恒大名都 恒大名都卖点： 精装物业：消费者不知情前提下认为方便、节省 品牌社区：恒大全国性品牌 物业管理：金碧物管，开发商自己的物业公司。 规模巨大：百万平米，规模巨大，配套齐全 劣势： 生活氛围未成熟：入伙时间晚，社区居住氛围有待成熟 精装修是把双刃剑，入伙后会出现很多问题，影响后期销售的持续性 恒大名都项目的优势除了品牌优势方面以及以上优势以外，在操作层面上将有以下优势：项目规模巨大，单方成本被拉低，以及集团战略采购，采购成本降低，后期降价空间巨大，因此总体操作将更加灵活，能够更好的应对市场和政策，把握操作的主动权 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看