精彩， ——诚河·新旅程营销执行报告
苏州市博思堂投资顾问有限公司 诚河·新旅程项目组 11月16日
目录
第一部分、07年市场回顾及08年市场展望
第三部分、媒体建议及费用预算
第二部分、 项目营销执行计划
1、07年供求情况汇总 2、07年成交价格分析 3、07年宏观调控分析 4、07年市场情况总结 5、08年区域竞争分析 6、08年市场情况展望
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
苏州市07年1-10月房产市场供需情况
1、07年供求情况汇总
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
10月在央行新政的作用下，市场反应明显。住宅成交量比上月减少近一半，日均成交套数不足130套，和去年每天平均成交量较接近

第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
1、07年供求情况汇总
苏州市07年11月房产市场成交情况
11月份苏州市区商品房（住宅类）共成交：4663套，比上月上升796套，升幅为20.58％；成交面积为：630009平方米，比上月上升170575平方米，升幅为37.1％

2、07年成交价格分析
苏州市1-10月房地产市场价格走势
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
十一月苏州住宅成交均价走势图
十一月苏州住宅成交均价走势图
07年11月苏州住宅成交均价走势
成交均价：7068元/平方米,比上月下降281元/平方米，降幅为4.7％

2、07年成交价格分析
1）加息
经过了本年度的五次贷款利率调整过后，目前的贷款利率为7.29%，比原来的6.12%提高了1.27%

3、07年宏观调控分析
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
3、07年宏观调控分析
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
2）户籍准入制度
3）贷款新政解析
三大影响力条款： 对已利用贷款购买住房，又申请购买等二套（含）以上住房的贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 对已利用贷款购买住房，又申请购买等二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。 商业用房购房首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行

3、07年宏观调控分析
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
3）贷款新政解析
3、07年宏观调控分析
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。 二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行

12月12日，人民银行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对第二套住房贷款的细则提出了如下统一：
3）贷款新政解析
3、07年宏观调控分析
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。 四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银欧亿·体育（中国）有限公司协会报告，由银欧亿·体育（中国）有限公司协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容

条款分析： 第一条的影响力和破坏力最大，按揭第二套房贷的购房者其购房成本将大大提高。“利率一个是打八五折，一个是上浮10%，相差25%。 如果仅提高首付的话，可以相信，本次调控又将成为“空调”，但和利率提高相结合，本次调控在一定时期内会对投资和投机者产生致命的打击，甚至影响到了改善居住条件的自用客群。 第三条主要针对商业物业，针对的核心还是投资和投机。此条一出，商业地产将面临全面的重新洗牌

3）贷款新政解析
3、07年宏观调控分析
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
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