青剑湖项目营销提案
博思堂地产综合服务股份有限公司
2010年03月24日
目 录
市场定位
营销策略
服务模式
市场定位
项目属性界定
项目产品解读
项目发展战略
项目定位
板块价值提炼
市场运行
高铁/城铁研究
竞争市场
潜力
＋
机会
战略
古青剑
程湖
1、项目区位：位于园区北部，青剑湖板块，紧靠阳澄湖度假区
项目所在区位
古城区
双湖
本项目行政隶属园区唯亭镇，但凭借优越的自然景观资源，和市政规划，该区域
已经逐步脱离乡镇板块代称，走向园区青剑湖独立板块。

该板块位于园区的北部，距离园区湖东CBD仅6公里，至中心城区约15分钟车程。

距
离
城
分
区
湖
西
钟
车
距离湖东中心5分钟车程
湖东
金鸡湖
星湖街
沪宁高速
阳澄湖
青剑湖
阳澄湖大道
本案
2 、交通： 项目交通通达性较好，毗邻城市主干道，可直达园区中心，但公交系统
尚不完善 ，沪宁城际铁路站点、北环东延出口等交通资源的不断丰富与提升，必
将打破区域局限性，为板块未来带来巨大的客源空间
阳澄湖
青剑湖
3 、自然资源：区域拥有天然生态湖阳澄湖与人工城市内湖青剑湖的双重核心资
源，但这两大资源距本项目有一定的距离，不能直接利用
阳澄湖是自然生
态湖泊，水质澄清
，景观壮阔，本项
目距离阳澄湖仅咫
尺之遥，可谓是独
享美景
青剑湖作为园区
重点发展的景观住
宅区域，未来潜力
巨大。

而本项目即位于
阳澄湖和青剑湖两
湖中间区域，但这
两大资源并不能为
本项目所直接利用
。

商业广场
科技创业大厦
青剑湖商业广场
4、生活配套：区域内多项配套设施在建，未来生活便捷，同时休闲公园的建成
也提升了项目的价值
中新科技城
鑫湖国际酒店
阳澄湖湖滨生态
体育公园
目前区域内配套设施较缺
乏，但多项配套设施在建，未
来生活便捷。

同时，由于区域内交通四通
八达，且距相关生活配套距离
较近，因此驱车购物较方便。

附近阳澄湖湖滨生态体育公
园的建设可以丰富了购房者的
精神生活
320号：
占地60094.55平米，
容积率为0.8
325号：
占地80936.3平米，
容积率为0.8
324号：
占地62098平米，容
积率为1.2
326号：
占地50315平米，容
积率为1.2
占地面积：253439.75平
米，389余亩
总建筑面积为247715.54平
米
挂牌的地块中两块容积率
为1.2，两块为0.8，整体容
积率约为0.98
在考虑项目开发运作时，
以项目整体380亩来进行研
究，项目产品排布上按整个
地块来进行排布
5、用地指标： 青剑湖大型、苏州规模性的中低密度住宅类项目
东：中新科技城、人才公寓
南：芭堤兰湾、青湖语城
西：河道
北：空地和高铁
6 、地块现状： 地势平坦，无附属建筑物，可塑性较强，但市政道路规划过于密
集，将对项目整体规划和未来整体居住氛围产生一定影响
地
块
现
状
地块四至
7、项目属性界定： 园区北部新兴区域，交通便捷，生态资源丰富，但并非为本
项目所直接利用的，中性中低密度、可塑性较强的规模型住宅项目
项目属性界定
项目产品解读
项目发展战略
项目定位
板块价值提炼
市场运行
高铁/城铁研究
竞争市场
潜力
＋
机会
战略
1、园区地位：园区作为苏州承接上海产业溢出的核心区域，是长三角经济发展
的前沿地区，也是现在及未来人口导入的重要吸纳区
第三期
2 、园区楼市发展趋势：园区经历数轮扩张后，现已发展到第三期阶段，历经
2-3年的发展，第三期板块区域住宅土地供应已日趋紧张
住宅向东已发
展到以星华街
为标志的边缘
地带