水秀坊2009年营销提报 博思堂地产综合服务股份有限公司 2009 年 01 月 05 日 1 项目营销目标 2 项目竞争环境 3 项目营销策略 水秀坊项目 4 项目推广思路 5 别墅开盘筹备 1.扩大销售 2.扩大影响 3.节约成本 第壹部分 项目营销目标 目标之一：扩大销售 现金为王，资金缺口，迫切需要销售回款 永新置地，2009年的项目开发资金运作，将主要依靠09 年在售项目：金光大道/东湖林语/水秀坊/锦秀坊4个项目的 销售回款。 作为08年未上市销售的水秀坊项目，置地公司希望能够 一炮打响，取得开门红。 因此，水秀坊项目团队2009年面临的第一个目标是：取得项目开盘成功，扩大销售回款，争取更多现金 目标之二： 扩大影响 新兴区域，首次亮相， 迫切需要建立区域威望 科技城是新区西部一个尚未真正开发的市场，作为一个 规划前景良好，目前尚未开发的新兴市场，永新置地第一个 进入该市场既存在较大风险，也存在较大机遇。 作为永新置地在科技城的首次亮相，水秀坊项目能否一 炮走红，成功建立区域威望，将决定永新置地在科技城区域 未来的开发战略及水秀坊项目开发投资的成功。因此，项目 团队第二个目标是建立并扩大项目的区域影响 目标之三： 节约成本 营销费用短缺，资金不足，节约营销成本 永新置地，2009年面临较大的资金压力，各在售项目营 销费用短缺，面对有限的资金，项目团队的第三个目标 是：在确保前两个目标的基础上尽可能的节约营销成本 1.市场走势判断 2.价格竞争预测 3.产品竞争预测 第贰部分 项目竞争环境 1. 市场走势判断 经济环境持续恶化，居民消费指数持续10个月回落 从最新公布的11月社会居民消费价格指数（CP1）看，CPI指数已经连续10个月持续回落，居民消费信心严重不足，预计春节后将进入经济通缩时代 数据来源：中国国家统计局网站 国房景气指数持续13个月回落，房地产市场难回暖 从最新公布的11月份国房景气指数看，国房景气指数已经连续13个月持续回落，目前只有98.46，且没有止跌迹象，房价即将进入大幅下跌周期 数据来源：中国国家统计局网站 市场走势判断： 受全球金融危机影响，中国经济面临极大困境，居民失业率大幅增加，资产严重缩水，可支配收入明显减少，消费信心严重不足，春节后即将进入经济通缩时代。 苏州房地产市场受全国经济环境恶化影响，短期内难以走出销售困境，2009年将是苏州房地产市场最困难的一年。价格和销量可能双双深度下挫并触底 2. 价格竞争预测 2008年新区中西部在售楼盘销售价格表 2009年新区中西部价格竞争预测 公寓价格： 新区中西部2008年在售楼盘公寓销售均价在3950-5300元/平方米之 间，各楼盘之间差价不明显。目前理想城和新港名墅等几个楼盘均有降 价销售现象，09年降价趋势更加明显。 别墅价格： 新区中西部2008年别墅销售价格在6200-7800之间，销售情况均不理 想，目前价格并未出现明显下降，09年受存量增加和新盘上市冲击影 响，促销力度和降价系数均增加 3. 产品竞争预测 2008年新区中西部在售楼盘未售存量表 2009年新区中西部产品竞争预测 公寓产品竞争 2008年新区中西部取得预售许可证而未能销售的存量公寓房约2576 套，云锦城/新港名墅/新创大河山等在09年均有新公寓房源上市，由于 供济不断增加，需求日趋减少，产品同质化严重，未来市场竞争将更加 激烈，户型单一，面积控制不合理的产品销售将存在极大困难。 别墅产品竞争 2008年新区中西部取得预售许可证未销售的别墅存量为285套，09年 新上市的大河山项目将有357套的供应量，累计642套，加上本案水秀坊 项目的109套别墅，新区中西部别墅市场从2008年的约370套供应量急剧 增加到751套，面对增加1倍的市场供应和不足百套的年需求，销售艰难 1.项目推案策略 2.项目价格策略 3.项目销售计划 第叁部分 项目营销策略 结合工程进度，在推案的进度上先进行别墅的推出，由此可以得出别墅的推出时间刻不容缓，但是考虑春节期间客户的积累量蓄水期需要两个月。别墅时间暂定在09年5月，公寓的推出时间视市场情况及客户积累情况待定 施工进度安排 1. 项目推案策略 二组团 项目推案策略 四组团 三组团 一组团 1. 区域别墅稀缺，工程进度快，首先推别墅 2. 高层公寓工程进度慢，需湖景资源支撑，后推 3. 别墅1组团位置沿马路较多，户数少，低价先开。2组团用于后期提价 4. 公寓三组团和四组团，考虑面积因素可以同时交叉推出，以均衡面积。 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看