海悦汇城项目组 2011年9月1日 万科海悦汇城8月开盘分享 背景 销售目标 我们如何想 我们怎么做 销售结果 分析总结 经验分享 图片集 产品： 首置：60㎡变86㎡ 首改：75㎡变110㎡ 85㎡变118㎡ 超高层100-120㎡ 项目地块被规划中的红星路南延线分割为东西两块： 西地块一期已售罄。二期5-13#楼高层11年1月开始推售，目前10#、11#楼已售罄，5#、8#、9#楼目前库存共131套。 三期14-15#楼超高层以及东地块目前处于方案设计调整阶段，尚未土方开挖 海悦汇城基本情况 海悦二期基本情况 二期住宅部分由9栋高层组成，共2130套，占地约45亩，总建筑面积约12.92万m2 楼栋介绍： 12#楼临中庭，部分房源间距较大，但朝北；13#楼临路，且东西向房源较多，受噪音影响较大。 6#、7#、12#楼栋总高35F，1F为架空层，2-35层为住宅。13#楼总高34F,1-3F为底商、soho，4-34F为住宅。 6#、7#、12#楼4梯8户，D1、D2户型各136套，13#楼4梯7户，其中2房186套，3房31套 8月可推售楼栋情况 没有中德和佳兆业的入市，海悦汇城整体去化速度无疑是绝对的冠军 在近2个月市场如此恶劣的情况下，海悦的去化速度也处于领先地位 近半年南沿线整体市场去化分析 价格总结 中德英伦联邦实得119-129平米的3房2厅2卫的总价在56-63万，实得均价约4800 君汇上品实得130-126平米的3房2厅2卫的总价在53-56万，实得均价约4100 新鸿基悦城实得114-120的2房或2.5房的总价在60-64万，实得均价约5250 海悦汇城目前库存的房源优惠后的均总价为55.4万（根据7月22日最新调整价格后的库存均价） 实得面积86平米，实得精装单价6441元/平米，实得清水价5641元/平米 中德英伦联邦，近期处于推货的空档期，在推广上的相对停滞 君汇上品，近期推广力度较大，但其项目的导视性较弱 新鸿基悦城，有条件对本项目客户进行拦截，但目前处于羞涩低调的低价销售状态（前期到访的客户知道性价比高，但成都人并不知道其降价了），高性价比的影响面较小，持续热销期不长,近期已出现销售疲软的情况 正是基于以上3点 海悦最近的成交，基本上都是打客户的信息不对称 很多成交客户甚至是没有去了解过这些竞品 如果有一天 中德英伦联邦，开始3批次的线上强推（预计就在1个月内） 佳兆业君汇上品，在南沿线上完善其项目导视 新鸿基悦城，直接裸奔 海悦要保持近2个月，月均90套的销量，难度是可想而知的 区域主要动态 随着江宇天府城以较高的推量入市，以及中德英伦联邦、佳兆业君汇上品、南阳盛世等项目的大量加推，8-10月份，仅南天府区域，同类产品的供应量预计将接近5000套； 目前除光明城市、佳兆业君汇上品、宏达世纪锦城外，其余竞品库存量均处于较低的阶段。在目前周边项目价格不断跳水的情况下，可能存在更多的项目下批次以较低的价格推出 在接下来的8-10月，区域内竞品无论是从供应量、还是价格方面，都对本项目的走量形成严峻的考验。尤其是10月份房交会期间，将再次出现“井喷” 在推售方案上我们也提出了两种设想： 1、集中去化+持续销售 此次价格调整，必须一步到位，迅速求量 将6.7.12.13#楼合计1033套房源集中推出，集中去化，保证开盘月800套的认购目标。 5.8.9#楼的剩余房源作为价格标杆，持续去化，同时促进新推房源的去化。 利： 先发制人：可避免万科降价后，不排除其余开发商跟风降价的情况发生，在竞争市场加剧恶化之前，立于不败之地。 资源优化：集中去化无论是在推广的爆破、团队的战斗力爆发等方面都具有良好的优势，有利于媒体资源等的优化组合、集中发力。 此种方案较适宜于对未来市场预期较低，即对未来房价预计是持续走低甚至继续跳水。 2、均匀去化+稳中求变 保持项目固有的销售节奏 将6.7.12.13#楼合计1033套房源分批推出，开盘当月实现300套认购目标，并且随后每月保持200套/月的认购目标。 5.8.9#楼的剩余房源同步去化。 利： 随机应变：可随时根据市场的变化作出相应调整，比如市场回暖时可适时提升价格，但与此同时也不排除市场竞争加剧需要继续降价的可能。 此种方案较适宜于对未来市场预期较高，即对未来房价预计是不会再跌甚至企稳回升 推售方案设想 万科的选择 推售方面： 仅推出12.13#,合计489套，保证开盘当月认购300，后期月均去化200套 价格方面： 在最初的价格策略（套均47万）走量价格的基础上，上浮3万。 海悦汇城12#、13#楼2房整体建面成交均价8269元/㎡，套均成交总价500669元， 实得面积成交均价5890元/㎡，清水均价约4890元/㎡，此价格在竞品市场中并不具 备十分优势。 优惠后的套均总价从43-57万不等 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看