麒麟嘉城（HOPSCA+CCP）综合体Ａ区商业 营销策划及销售策略方案（修改稿2）
2012年 10月 10日
报告体系
Analyze System
欧亿·体育（中国）有限公司大势 本体分析 销售策略及投资回报模式 价格策略 销售节奏及销控 付款方式 各销售阶段主体工作安排
欧亿·体育（中国）有限公司大势
1、“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设，3600万套=30亿平米=等于全国5年商品房开发总和； 2、“限购”的根本目标是为保障房让路，换言之，在“十二五”期间或保障房建设目标达成之前不会取消；
3、98年分税制改革拉开了地产欧亿·体育（中国）有限公司的腾飞大幕，2011年开始的营业税合并增值税目前已经在10余省市实施，标志着国家为下一步强化调控埋下了伏笔； 4、全国人口信息采集已于6月底完成，全国省市地税官员进京进行为期半年的培训,房产税成为悬在欧亿·体育（中国）有限公司头顶的“堰塞湖”，中央与地方的博弈背景下，什么时候实施都有可能；
5、地产欧亿·体育（中国）有限公司自调控以来经历价了价涨量跌-价跌量跌-价跌量涨，近期房价有所反弹招致国土部密集调研，国土部正研究进一步强化调控政策措施，政策有趋严的趋势；
6、国民经济中的出口、投资、消费全面萎缩，外汇占款自2011年4月一直为净流出，人民币贬值至今已近20%，欧债导致的金融危机下,贬值压力进一步加大；
7、只租不售是商业地产的趋势，商业地产的价值也是通过在经营当中体现，消费者认可租金不断上涨实现的回报，市场逐步开始走高端路线，经营方式由单纯销售转为只租不售和租售并举
经济周期服从政治周期
市场经济的典型代表
计划、行政经济的典型代表
VS
结论：什么事都有可能发生，今年10月会明朗.我们充满敬畏和憧憬！楼市走势取决于预期，购房者预期取决于政策
地产欧亿·体育（中国）有限公司更火爆
淘汰70%的地产企业
本体分析
Part 2

纵观整个曲靖市，由于历史渊源等原因，老城区阿诗玛一带已经成为了曲靖市不可替代的第一商业中心，此区域以大型综合购物中心和临街商铺为商业的主要支撑点和特色，也是曲靖人口最多最集中的区域； 曲靖市政府规划未来新规划南市区为大曲靖的城市新中心，包含行政、商业、商务、休闲娱乐、高档居住区。但此区域正在开发中，形成还有待时日； 随着整个曲靖的发展和中心区的土地稀缺及商业饱和，必将会出现新的商业中心予以补充和分流。距离市中区较近，可承接另一个区域、发展起点高、基础配套相对完善的南市区是不二的选择和发展必然。
商业地位分析：
南市区目前还没有商业中心的经营，嘉城项目近20万平米的超大体量，不仅在南市区，在整个曲靖市都是屈指可数的，无论从规模、硬件等都非常具备营造和培育一个新的区域商业中心的条件。 在未来阶段，南市区将是整个曲靖市的第二商业中心，本案就是第二商业中心的中心和先驱。
1、投资增长较快、整体市场供大于求，去化较难，存量有待市场进一步消化； 2、万宇国际、温州商贸城、闽南国际为代表专业市场销售良好； 3、街铺为王的同时，大型集中商业体正快速崛起，市场格局将发生变化； 4、新开商业集中体或在建项目引入镇店商家，而本案在招商过程中亦引入了沃尔玛等商家；
市场状况
一个什么都不缺的市场，一个有巨大潜力的市场，真正大供量在后头； 供应量大、消化速度慢，市场将出现空置率高峰； 没有人流支持的商业体经营存在巨大风险；
秋季房交会小结：
1、参展的68个项目中，在售项目仅有34个左右，其他项目均处于展示和认筹阶段。其中，预计有15个项目在2012年10月份或10月份以后开盘，有6个将在2012年春节前后入市销售，其余还有18个项目未确定具体开盘时间； ２、保障房市场中短期内不会影响到商品房市场的整体需求； ３、供应集中放量，预计年底曲靖楼市将出现一轮供应高峰期 ４、在售商业中，价格差异较大，住宅底商价格集中在9000-9500元/㎡之间，专业市场商业价格较低； ５、多层、小高层、高层和超高层项目的销售均价基本在3500元/平米以上 ６、南片区参展项目共有16个，住宅整体均价在3700元/㎡，区域供应量巨大； ７、南片区除嘉城外没有大体量的商业项目，主要为住宅底商，但目前所有楼盘均无价格信息，据置业顾问介绍预计价格在18000元/㎡左右； 《具体详见提交的2102房交会专题报告》
1、一方面他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另一方面，他们又喜欢跟风，很容易被引导。 2、他们大部分人有风险意识，对没有稳定投资回报的商业体有疑虑。 3、大部分的投资意愿集中在面积100平方米以下的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在100万以内，很少投资者能接受总价超过200万的商铺，低于50万的商铺是市场投资热点； 4、投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。 （1）小投资客来源广泛，对总价敏感，偏爱小铺，关注投资回报率和回收期。 （2）中等实力投资客户大多财富数量有限，且投资态度审慎、务实，不愿意沉淀太多资产。 （3）大投资客户具有很强的支付能力和议价能力，对风险承受能力强，但比例较少。
曲靖投资者的典型特征
嘉城作为名称的前缀，是借助了项目一期住宅、商业成功销售而树立的知名度和品牌，延续前期的广告效应，减少了后期推广的难度。 ——“国际购物广场、商业中心、商业广场、商业大世界、商城”等是直接传达复合型商业业态及项目的功能定位，有助于客户群体一目了然的理解项目。 ——符合功能定位，简单直接、明了，易于记忆的是嘉城---商业广场
关于商业部分总体名称及表述语：
嘉城---商业广场
优势（S） 本项目紧临城市主干道，昭示性强，易引起往来潜在客户关注； 世界零售巨头入驻本项目；扩大了项目的知名度及商业辐射区域，总体量20万平米，能满足商圈形成要件； 靠近多条城市交通要道，交通条件优越；周边区域有多家中高档住宅区、酒店、娱乐、餐饮、机关等商务配套，有地缘性消费群体，具有巨大的消费能量；； 具有市场的稀缺性和唯一性。同类型、同档次、同规模、同区域的商业体目前没有，世界零售巨头入驻是本案成为区域商业标杆的有力保证； 开发公司品牌在曲靖知名度较高；
嘉城综合体目前形势下SWOT分析
劣势（W） 当前较为冷清，商业氛围没有，现时消费能力和消费水平有限。 所在区域处于开发中的新区，周边入住人口少，地段的知名度与价值认识有待提高。作为曲靖的城郊混合地带，曲靖市民对此区域的认同仍需时间 未来2年此区域难有实质性的改观，本案2014年底交付开业时可能会出现曲高和寡的尴尬，商业氛围较难营造； 虽为集中商业，但规划设计存在硬伤，被块状分割成相对独立的个体，交通动线、人流组织存在不足； 由于规划设计导致大面积段商业所占比重较大，销售实操时购买者门槛较高，无法避免粥多僧少的局面，销售周期可能拉长；