摩根中心营销策划报告
营销目标
基础研究
项目解读
客群定位
营销策略
SWOT分析
报告思路
推广策略
销售策略
既定前提
6月27日临时售楼部开放，9月12日项目开盘
所有销售工作均在临时售楼部进行
住宅先行进行销售，写字楼线上销售相对靠后
09年目标任务
内，住宅产品实现销售270套，开盘销售率达到50%以上（推货量）
内，项目住宅产品成为区域代表性楼盘，为明年销售打下基础
销售目标
推广目标
营销目标
基础研究
项目解读
客群定位
SWOT分析
报告思路
宏观市场环境 区域市场情况 重点竞品项目
营销策略
推广策略
销售策略
09年一季度，全市商品房成交量同比增长78%，环比增长50%； 09年一季度，主城区商品房成交量同比增长73%，环比增长69%； 09年一季度，郊县商品房成交量同比增长85%，环比增长33%；
09年一季度，成都房地产市场销售量逐步回升，销售压力得以舒缓，成都楼市在经过严冬后进入 “小阳春”

09年一季度市场概况
经过前三届房交会的低迷期，压抑的刚需市场在09年爆发，09年春季房交会成交量刷新了记录，延续了一季度的火爆。但刚需对房产市场的支撑还能延续多久，尚待市场考验

近几届房交会成交情况
4月13日，成都市政府印发《关于进一步加快金融业发展的若干意见》, 将对进入“金融集聚区”的金融机构总部、地区总部，购买、租赁、自建自用办公用房的给予补贴或优惠： 1.购买自用办公用房给予一次性购房补贴，标准为1000元/平方米； 2.租赁自用办公用房给予连续3年租房补贴，标准为每月20元/平方 米； 3.自建自用办公用房所需土地，可按照土地拆迁整理成本挂牌出让。
《关于进一步加快金融业发展的若干意见》
重要政策
东大街“金融一条街”
在政策的支持下，摩根中心写字楼市场将迎来更加光明的发展前景。同时也可能为住宅带来更多的潜在客户

重要政策
从09年2月开始，刚需市场的爆发带来的回暖，使成交量激增，供销情况发生逆转出现供不应求的现场，到4月随着各项目房源加推，供销情况趋于平衡

08年—09年一季度供需情况
经历的压抑后，政策效应带动的“回暖”在的成都楼市开始凸显。目前市场情况直追市场高峰期

本轮楼市的成交回暖，很大程度上是由刚性需求带动，而单凭刚性需求能将这种大好局面支撑多久还是个未知数

政府对于“金融集聚区”的政策支持，将对东大街沿线的项目产生极大的推动作用

宏观市场小结
营销目标
基础研究
项目解读
客群定位
SWOT分析
报告思路
宏观市场环境 区域市场情况 重点竞品项目
营销策略
推广策略
销售策略
大区域市场板块
小区域环境亮点在于规划中的未来预期，目前情况来看，区域呈现力不足。
本案周围，大量尚未拍出的小幅土地，较长时间内，难成为一个完整的、风格统一的街区

小区域现状
营销目标
基础研究
项目解读
客群定位
SWOT分析
报告思路
宏观市场环境 区域市场情况 重点竞品项目
营销策略
推广策略
销售策略
推售户型配比及销售情况
蓉上坊二期
重点竞品项目
销售情况： 一批次08年售罄，二批次09年3月开盘，4月底房交会加推一批次，5月16日加推最后一栋大户型。 畅销户型： 89平米套二户型、130平米左右套三户型 营销推广： 主题语——三千年成都，一座蓉上坊 主要媒体为公交站牌及成都商报 蓄客期主推广语：王者归来，依托一期口碑顺势推出二期产品。 热销期推广主题：加推产品类型

项目点评：项目位于一环内，地段优势非常明显，产品设计合理宜居。一期市场口碑较好，价格在6100-7800之间，性价比较高。二期开盘后迅速实现快销。由于小户型比较畅销，存货较少，因此与本项目竞争已非常小

重点竞品项目
户型配比及销售情况
和信派都
重点竞品项目
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