北京大兴区生物医药基地项目定位 中国水电建设集团房地产有限公司品牌营销部 20110728 www.zhred 宏观形势分析 政策调控 趋势预判 北京房地产市场分析 区域市场与典型项目 项目定位 23报告主要内容宏观形势分析—政策调控 2010-2011年主要房地产政策 2010.4.17 “新国十条”出台 2010.4.30 北京率先出台限购令 2010.6.4 明确二套房贷认定标准 2010.11.3 叫停三套房公积金贷款，公积金二套房提高五成 2011.2.16 北京楼市调控15条细则 2010.9.25 “新国五条”出台 2011.1.16 “新国八条”出台 2011.3 全国各城市地方限购、调控政策陆续出台 2011.5.1 商品房公示一房一价2011年的新国八条是2010年调控政策的升级和深化 宏观形势分析—政策调控进一步落实地方政府责任;合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价 加大保障性安居工程建设力度;多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展 调整完善相关税收政策，买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。 加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础 强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。 此前是二套房贷首付款比例50% 严格住房用地供应管理，落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。 确保保障房建设用地供给， 明确土地招拍挂制度改进方向 “新国八条”的出台，持续强化了前期楼市调控力度，意在巩固与扩大调控成果 宏观形势分析—政策调控关键词：问责制,明确房价目标,稳定预期 在最新”国八条”中,要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中是从未出现的。中央政府的用意在于稳定房价预期，减少市场的“恐慌性需求”，进而稳定市场，这也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。 落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。并要求省级人民政府及其有关部门，要按照相关政策，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。中央及省级问责机制的建立，将有力的保障各项政策措施的落实和执行，相比去年调控政策落实不力的局面将会有所改变。 调控从行政手段调控房地产市场转为直接调控房价；建立问责制，确保政策有效落实 宏观形势分析—政策调控强化差别化政策，打击投机和过度住房消费需求 宏观形势分析—政策调控近期房地产政策严格执行、力度加强、范围扩大、新政策不断出台北京限购政策对房地产投资性需求、改善性需求影响较大 限购政策对抑制房地产投资性需求起到强烈作用，投资产品受到政策压制； 改善性需求产品也受到影响； 刚性需求产品受政策影响小，将会得到市场追捧。 宏观形势分析—趋势预判调控政策仍将持续，调控重点向限贷转移； 一线城市商品房、二手房成交量下降趋势明显； 二三线城市的房地产市场向好意愿凸显，开发商应利用优势扩大土地储备以便后市发力； 一二线城市挤出效应明显，客户置业郊区化；限购成为三、四线城市房价上涨的推手； 宏观形势分析—未来趋势预判 未来房地产政策预判 10