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关键词：强势山景资源/55万大盘/鸿威龙岗战略/远见卓识客群
目标理解
在龙岗第一阵营的市场占位下，结合市场竞争态势，如何打造项目差异化的产品竞争优势，在市场中突围？
山居大盘在物业打造过程中应该如何最大化发挥自身优势，结合客户需求，建立项目自身的核心价值体系？
产品
影响力
客户驱动力
项目物业发展方向
本项目物业发展建议
报告框架
市场扫描
山居豪宅观
龙岗大盘观
市场启示
形象策略
客户策略
产品策略
山居市场扫描
1.1
山居豪宅观
山居豪宅案例分析
山居豪宅案例启示
山居豪宅客户需求
市场扫描
豪宅客户理想中的山居生活
——17位豪宅客户访谈归纳
世联高端豪宅项目成交客户17批次，其中天麓成交客户2批，十五峯成交客户6批，红树湾成交客户4批，纯水岸成交客户3批，幸福里成交客户2批。
客户访谈
山居豪宅客户具体需求点归纳：
客户访谈
案例选择原则：
1、城市发展方向上的新区/核心城区的近区；
2、具备一定的山海资源，规模并非独特的核心价值；
3、成功案例，形成了独特的核心竞争力与社区文化。
满足该类客户需求的优秀项目案例借鉴
选择的典型案例：
1、杭州九树
2、香港阳明山庄
3、深圳十五峯\兰溪谷\万科17英里\香港贝沙湾1期
案例分析
案例启示的几个方向：
将无法拷贝的自然，化为生活的一部分（杭州九树）
让产品和建筑成为一种艺术（杭州九树，万科十七英里）
规划构筑“上城”与“下城”，自然的“上城”，社会圈层的“下城”（香港阳明山庄、十五峯）
用艺术标榜生活品位（阳明山庄、贝沙湾）
让山水成为私有，让园林成为山水的延续（兰溪谷）
案例启示
风格
保守
前卫
先天质素（资源）
后天价值（打造点）
打造方向
17英里
兰溪谷
阳明山庄
九树
十五峯
贝沙湾
项目打造方向
本项目
本项目中心北区的非中心地理属性以及非绝对强势资源先天质素，要求项目在打造过程中注重后天价值的打造，形成项目溢价
龙岗竞争扫描
龙岗大盘观
龙岗大盘观
龙岗竞争启示
近期龙岗市场表现
1.2
市场扫描
新政后热销面积段分析
新政后，龙岗中心城市场走量产品面积段为：
70-80平左右2房；
88平左右三房；
120-140平3-4房。
【数据来源】：世联平台
4.15新政后龙岗市场以刚需首置产品和首改产品为主要放量点
4.15新政
热销楼盘成交驱动因素
新政后热销
楼盘分析
大运城邦——高性价比、大盘一期、未来规划、知名学校、商业前景
万象天成——核心地段、高性价比、地铁物业、成熟生活配套齐全；
阳光天健城——毗邻大运场馆、户型赠送大、纯大户、高性价比；
金色沁园——万科品牌、高赠送、高性价比、差异化复式产品；
清林径——万科品牌、赠送大、低于市场预期开盘价
公园大地——标杆大盘、优越地段、自然资源大盘、配套齐全、地铁物业、圈层感；
振业峦山谷——低价、大盘、自然景观；
中海康城国际——大盘、毗邻大运场馆、中海品牌；
4.15新政
4.15新政后龙岗走量楼盘以大盘/品牌开发商/高产品赠送率/高端配套等为客户主要购买驱动因素
9.29新政
9.29新政是“国十条的严格化”，政府在“保增长、防通涨、降房价”之间或将选择兑现政府承诺，对房地产进行严厉调控的策略
世联后市预测预计新政影响将持续至2011年上半年，甚至更久
调控趋紧并呈长期化针对8-9月楼市反弹，近日几大部委联合发文，在“国十条”的基础上调控加码 ，世联研究认为，针对楼市的调控措施并没有出尽（比如：房产税），要做好楼市长期调控的准备。
供应量呈放大之势 在“国十条”要求“增加住房有效供给”的调控下，今年计划的580万套保障房项目的供应，楼市供应状况将有所改善 ，则这将有效分流楼市需求，从而牵制楼市的反弹走势。
信贷要求越来越严信贷规模的缩小，贷款门槛的提高及审查的趋严，让四季度楼市走势蒙上阴影。世联研究认为楼市存在“二次触底”的运行规律，8-9月或是楼市首次触底后的反弹，这次调控加码的突袭或会让楼市再次陷入观望，从而推动楼市走向“二次触底” 。
投资客户呈两极分化趋势一类主要是做中长线投资，经济实力中等，主要投资中低端楼盘；另一类是经济实力雄厚的高端客户，主要投资拥有核心资源或处于核心地段的稀缺型的产品。
9.29新政
9.29后或将出现楼市二次触底的可能，楼市将处长期调控期，投资客户将出现两级分化趋势
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