平度国际度假村项目市场定位
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BY TOSPUR 同策咨询
2011-02-18
2011年热播电视剧《宫》——
古董店继承人洛晴川在订婚仪式上为了追一副被风吹走的清装美人图而跑至一神秘树林中，美人图到手的一刹那却脚下一空，跌入时空隧道并穿越到清朝……
——电视收视率突破3%，最差也达到2.59%
——网络点击率平均每天达到110万次，不到1个月
时间内达到1.24亿次
一位要去旅游吴女士，登机前半小时还打开电脑看一下
成功关注点一：
成功关注点二：
“许多梦想是我们无法实现的，通过穿越剧这种主题情节，观众能够跟着剧中的人物遨游古今，释放压力。”
————某作家
形成新的故事主题，颠覆常规
成功的炒作，助推主题形成主流
湖南卫视的收视率在全国排名前10，而且重视宣传，或者更直接点说：会炒作。

————某导演
100公里。70分钟。10万方。1044套
关于项目的几组数据
项目区位
青岛远郊+平度远郊，“偏远”是项目的首感印象
本案
平度市
100公里
青岛主城区
青岛主城区——平度：100公里，约70分钟车程
平度主城区——本案：23.7公里，20分钟车程
平度通往项目地的道路、以及周边的田地情况
环境限制
项目驻地为乡镇级别，环境以及配套档次感均不佳
均为乡镇生活配套，远离都市繁华，配套档次低，周边环境差
发展现状
远离房地产核心发展区， 为房地产开发“真空区”
市中心板块
九中板 块
开发区板 块
一中板 块
九中板块
依托于平度九中、西关中学等众多学校发展起来，学区房成为板块内项目唯一重要卖点
均价：约3600-3800元/平米
月均去化：30-40套
个案：金色荔园、紫云盛家等。

市中心板块
市中心，以旧村改造项目为主，配套成熟成为重要优势，新开发区域，多为待开发项目
均价：4100-4300元/平米。

月均去化：30-40套
个案：圣凯国际、财富新天地等。

一中板块
伴随一中拆迁最先发展起来的房地产板块，多为学区房
均价：约3800-4000元/平米
月均去化：20-30套
个案：圣水山庄、丽景园等
开发区板块
伴随城市开发东进兴起的房地产板块，市政府南移消息成为重要规划利好优势
均价：4000-4200元/平米。

月均去化：20-30套
个案：铂金府、水岸豪庭等。

发展历程
围绕中心，教育+规划为发展驱动，本案获益极有限
发展边缘
特征
卖点
月均去化
均价
回归中心
源起中心
欧亿·体育（中国）有限公司水平
以多层为主，处房地产基础阶段，792套公寓尤其困难
圣水山庄实景图
金海花园实景图
产品档次
产品品质低，销售展示差，本案面临“粗放型” 环境
缺乏社区、产品、景观规划理念，仅仅在“造房子”
缺乏营销展示理念，展示中心档次低、品质差
销售特点
整体去化慢，月均约30套，本案面临“长周期”考验
代表性个案 奥园·水岸豪庭 市场去化
代表性个案 圣凯国际商务综合楼市场去化
整体量价
价格起点低，成长缓慢，为青岛的价格洼地区域
从2002年开始，平度商品房价格呈逐步走高态势，但是由于区域内向型特征导致该区域项目的成交价格仍然不高，目前整体价格在4000元/㎡左右。

从典型案例来看，项目的均价水平基本维持在3700-4100元/平米左右
偏远区
真空区
低配套
粗放型
弱驱动
价低区
项目区域为无人认知区域，市场环境粗放发展，不重品质必须具备强有力的外力推动项目发展
陌生区域
无开发
缺乏居住
生活感
市场环境
不成熟
非教育和政务推动区域
市场价格起点低，价格抗性大
“非常被动” 之下，项目本体是否有过人之处
项目指标
1.0较低容积率，10万方中等规模社区
物业形态
别墅+洋房+小高层+配套，组团明确形态复合
产品户型
中小户为主，100㎡以下918套，度假投资结构印象强烈
洋房D户型
西户 81.05㎡
别墅主力户型面积240-300㎡；洋房主力户型面积50-80㎡，公寓全部为60-80㎡的小户型
各物业类型以中小户型为主，相比市场中同类型产品居住舒适度较低，但适宜投资、度假。

交付标准
全部采用精装修交付，与度假投资等需求特点契合
作为区域市场内稀缺的精装修交付项目，虽然对区域自住客群吸引力不大
但“拎包入住”的生活状态完全与投资、度假客群需求相契合。

高尔夫+五星酒店+风力发电，外围有发展旅游度假的可能
温沙雅舍
地块周边具备发展高档配套，国际性高尔夫球场和五星级酒店的趋势，从外在环境配套上赋予本案在未来发展为休闲度假产品的基础
但目前仅有高尔夫+大唐风力发电为实际存在，其他配套实现时间待定
外部配套