武汉万科金色城品项目定位规划思考报告纲要
项目背景
市场分析
客户分析
产品建议
附件部分第一阶段：2006年-2010年
启动武汉CBD，完成主干道路及湖面景观、山体公园的建设，充分挖掘启动区的商业价值，扩大CBD景观面，为全面建设奠定基础，展现CBD的良好形象；
第二阶段：2011年-2015年
全面建设CBD公共配套设施，开发西部和环湖的住宅，提供高品质的城市生活空间，拓展CBD显著的居住功能，满足CBD内人群及市民的居住需求；
第三阶段：2016年-2020年
全面建成武汉王家墩中央商务区，形成经济聚集、商务汇聚、活力四射的“华中之心，武汉之心”。

商务中心功能区
综合商业功能区
项目概况
项目位于汉口CBD板块核心辐射地段，具有CBD和金融一条街的双重价值辐射，长期来看地段价值明显
高档居住功能区
全生活城项目概况
项目位于汉口二环线内，江汉区马场路与马场一路交汇处，周边有一些在售项目
发展大道
建设大道
新华路
唐家墩
武汉城市二环线内，汉口江汉区马场路与马场一路交汇处；
东临马场一路，南临马场路，西临王家墩机场观测站，北侧是六层住宅小区，周边有一些在售楼盘。

新华西美林公馆
日月华庭
三金鑫城国际
银鹤上林苑
顶秀晶城
东侧农民房项目概况
项目地块规模较小，容积率较高，而且有90/60限制，未来将以创新、舒适的中小户型为主本体界定
项目属性关键词：
CBD延伸区
金融、商业延伸区
创新、舒适中小户型
时尚、个性空间
项目属性定位：
城市核心边缘、远景价值看好的
创新时尚中小户型项目
项目概况万科目标：
开发商目标解析
目标一：精装修价格11000/㎡以上；
目标二：总建筑面积36000㎡，2009年12月完成销售70%以上，即25200㎡；开发商目标解析
如果按照赠送面积折算实际单价，则项目单价为8250；
如果增加5%建筑密度，单户面积减小，通过技术手段能使赠送后面积达到原来水平，则项目单价可降低至7333；
目标解析：市场上小户型赠送面积少或基本不赠送，本项目折算赠送面积后的价格有市场竞争力
——武汉房地产市场7月市调数据市场上80-100㎡户型多采用双阳台、凸窗等方式赠送面积，本项目赠送面积后的价格仍处于市场较高水平
——武汉房地产市场7月市调数据市场分析经过2007年的一轮快速发展，武汉房地产受全国大势及新的房贷政策影响，年底成交量快速回落
武汉市商品房成交量走势
——数据来源于亿房研究中心
2007年1-6月，武汉市商品房成交量为645万㎡；
2008年1-6月，商品房成交量为279万㎡，同比下降55%。

市场成交量武汉市07-08年商品房可售面积变动幅度不大，商品房供应量在今年5月之后有放大趋势
市场供应量汉口中心区40㎡-70㎡小户型项目分布情况
航天双城
澳门银座
君悦尚品
观湖铂金公寓
天下国际红公馆
格格屋
万科金色家园
汇金国际
东立国际
黄埔东宫
E品国际
菱湖上品
美林公馆
西马名仕
六合新界
小户型市场分析在项目销售周期内，市场在售小户型项目基本处于尾盘销售阶段，未入市项目能否按期推出具有很大的不确定性
50,60,64㎡一房178套，已售11套，剩余167套，均价7600
38㎡单房，58㎡一房，共265套，目前销售82套，剩余180多套，均价8500含装修
三期推出2265套，38~43㎡剩余70套，均价6000
41~45㎡单房，58~72