石龙佳兆业商业部分 定位规划报告 目录 第一部分 市场分析 东莞经济环境分析 东莞总体商业概述 石龙镇商业分析 石龙镇消费分析 第二部分项目分析 项目概况及优劣势分析 项目周边市场分析 项目周边市场分析结论 第三部分 项目定位 项目商业定位 项目目标商家建议 项目建筑建议 项目销售建议 第一部分——市场分析 东莞经济环境分析 居民的生活消费已达到富裕水平。居民对商业及其服务业的消费要求正进入由量变到质变的阶段，对消费环境良好，中高档消费场所存在着迫切的需求。 东莞总体经济发展良好！ 国内生产总值稳步上升 ，人均可支配收入持续增长； 小结 东莞总体商业氛围概述 东莞市城市化进程促使大型商业项目井喷，近两年商业总体供应量超过200万平方米， 市场消化难度大； 东莞日常消费力状况不足以支撑巨大的商业体量运转； 东莞城区及各镇区商业各自为政，商业辐射面狭窄； 未来商业供应量的持续加大，市场竞争更为激烈，商户资源不足； 东莞人对商铺投资需求强，商铺市场面对的主要客户群体是投资者。 消费市场不足，商业消化对象集中 项目的开发、营销、经营面临着激烈的竞争市场。 特色型/主题型商业将会成为东莞商业的发展方向 小结 石龙镇总体经济概况 全国排名第19位的经济强镇 总面积：10.38平方公里 户籍人口和常住人口共15万多人，旅居海外的华侨和港澳同胞有2万多人，人口密度 达1.5万人/平方米公里; 信息产业和商业贸易是石龙的两大支柱产业；全镇现有企业逾千家，规模较大的工厂 200多家，外商投资企业100多家 ; 2005年地区生产总值34.93亿元 ，居民人均收入为2.4万元; 石龙镇北靠广州，南临深圳，毗邻香港，距广州69公里，深圳78公里，历来都是东江 水运的重要港口 。 石龙经济实力在整个东莞市中居于前列，是周边数个镇的商业中心。 石龙人口密度高，个人收入高，总体消费力紧追广州、深圳。 小结 城市区位/石龙与周边镇区的关系 石碣： 电子工业极其发达、外向型经济发展强劲、民营经济也得到了长足的发展。 茶山 ： 经济基础差，发展势头好 、明确发展方向，产业结构调整、历史悠久，旅游业有较好的发展前景。 石排 ： 园区经济发展方兴未艾、大力发展特色农业、古迹众多、旅游业具有发展潜力。 北部片区中心镇 形成了一个中心、三箭齐发的局面； 经济发展速度快，发展潜力大； 外向型经济的加速；特色经济蓬勃发展 ； 小结 经济分析/人均GDP分析 石龙人均GPD低于东莞市平均水平，处于整个东莞市镇区 中游水平； 但人均GDP保持稳步增长，增长率稳定在12-20%，说明石龙镇的经济 发展较稳健。 经济分析/各项人民币存款分析 石龙人均各项人民币存款低于东莞市平均水平 经济分析/社会消费品零售总额分析 石龙人均社会消费品总额高于东莞市平均水平，且保持稳步增长，说明石龙镇的商业发达、辐射能力强大。 “拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区”为工作思路，坚持新区建设为主。 城市规划/石龙城市建设规划 小结 城市规划/石龙城市功能规划 在大组团的基础上，根据功能细分，划分为“七大功能片区”。 小结 商业分析/石龙的商圈划分 东江将石龙的商业分割清析，泾渭分明。 小结 商业分析/石龙的商业街分布状况 石龙商业街分布密集、紧凑，主要集中于老城区的绿化路核心商圈。新城及西湖区商业街少，主要为裕兴路和 西湖路两条商业街，其他街道商业发展还未形成规模。 裕兴路 小结 本案 商业分析/石龙主要街道的租金比较 老城绿化路 以166元/平方米租金高居石龙镇租金水平之首； 新城商业已表现出强劲的生命力，租金水平已接近核心商圈中次级商业街。 小结 商业分析/绿化路业态业种构成 石龙的核心商业街，业态结构复杂，多数为购物型业态， 服装占47.5%是主导性业态。 小结 商业分析/汇联步行街业态业种构成 购物型业态为主要支撑，服装与饰品是经营数量较多的业态， 分别占40.4%与19.2%。 小结 商业分析/兴龙路业态业种构成 业态结构复杂，为自发性组成；五金电器与服装是主要业态， 分别占28.6%与11.1%。 小结 商业分析/红棉路业态业种构成 业态结构多元化，服装与餐饮是主要业态，分别占16.3% 与14.3%。 小结 商业分析/西湖路业态业种构成 以满足片区消费需求的五金建材与餐饮是其主要业态，分别占32.8%与16.4%。 小结 商业分析/东风路业态业种构成 石龙的餐饮聚集地，餐饮占在商户的50%。 小结 商业分析/裕兴路业态业种构成 新城区主要的商业街，业态分布以餐饮和 装饰设计为主； 餐饮占在营商户26％，装饰设计占在营商户34％。 小结 商业分析/石龙的集中式商业分布状况 石龙集中式商业分布呈现出，老城区数量众多、排列密集； 西湖、新城集中式商业少 ，数量单一。 华鑫百货 小结 商业分析/主要集中式商业的租金比较 地段决定商业价值。处在石龙的绝对商业中心的现代广场以170元/平方米占据租金的最高点。新城商业发展预期看好，100元/平方米的租金水平放映了 商家对新城的前景认同及肯定 。 小结 商业分析/石龙镇主要在营商家工作日人流 （统计单位：每分钟商场主出入口的人流） 金沙湾购物广场、大华广场是石龙主要的消费聚集点； 在周边的工厂就业的人群是金沙湾购物广场强大人流来源。 小结 主要集中式商业之大华广场优劣势分析 优势： 1、众多知名品牌同场经营； 2、经营时间较长，消费者的忠实性较高。 劣势： 1、物业进深不够，层次感不强，缺乏腹地，容量过小，无法 吸纳更多的商家而吸引不了消费者购物兴趣； 2、一楼有高差，临街铺数量有限； 3、停车位不足，在消费者购物停车的便利性方面缺乏与其它 后建项目的竞争实力； 4、主力店新一佳超市动线不便，消费导向不清析，在竞争日趋 激烈的石龙商业逐步丧失原来占有的市场分额。