元一高尔夫4期定位与规划（电子演示版）
中原（中国）物业顾问有限公司
深圳中原物业顾问有限公司
研究框架
项目基本情况
优势：
高尔夫物业。安徽省只有2座高尔夫球场，高贵、高尚、贵族领地、上流社会人士的乐园
5000亩双凤湖水面，自然、生态
球场自身的绿化
发展商的品牌，高知名度、高美誉度
省会城市的强辐射力
地块四周的高尔夫练习场、球道和水洼景观
劣势：
距离市区较远，目前只有公路交通，要求目标客户拥有私家车
周边各项生活配套缺乏
大合肥‘南进、东拓、西缓、北抑’的城市发展战略导致项目地所在区域市政配套长期内无法完善
1-3期别墅会成为4期的样板房，影响客户的预期
1-3期别墅的低入住率会对客户购买目的取向上产生单一、不利的影响
高尔夫球场内生活配套不足
容积率较高
项目地南端有自然村，地块中南部缺乏景观支持
国家若干调控政策的出台，上海、南京等地房价的下跌造成合肥购房者持币观望
项目基本情况
案例研究
郊区住宅及滨水区域（高尔夫）发展模式研究
项目整体定位
项目详细定位
郊区发展模式研究
城市地域空间物业类型分布模型
借鉴:本项目距离城市中心车程约30分钟，可以做高级住宅
第一次浪潮
人口的外迁
第二次浪潮
工业的外迁
第三次浪潮
零售业的外迁
第四次浪潮
近年办公在一些主要城市的郊区发展
合肥郊区化的过程
合肥（对比方式不同阶段不同条件不同）
第二次浪潮
人口的外迁
第一次浪潮
工业的外迁
第三次浪潮
零售业的外迁
第四次浪潮
办公
郊区的环境恶化
基础设施发展滞后
产生结果
单中心组团式城市结构下的产业发展和城市化进程需要（土地与资源限制）；
主动郊区化条件：
收入水平汽车拥有工作时间缩短快速交通网形成
？
目前主流以被动郊区化为主
（消费驱动因素：便宜）
主动郊区化仅属于少量有钱有闲的客户群
属于环境和交通网同时满足的区域
（消费驱动因素：环境）
美国
郊区发展模式研究
开发商
主要手段改善进出城市的交通设施
驱动力地价便宜、大规模加速开发
初期电车时代汽车普及时代现代
（政府补偿鼓励）
客户富人中产阶级中产阶级及蓝领普遍化
低收入阶层加入
驱动力逃离环境不断恶化的市中心
合肥郊区化的参与者
合肥：被动郊区化以中低收入阶层为主；
汽车普及时代预计历时10-15年，3-5年内主动郊区化仍以富裕阶层为主
美国
结论：
3-5年内，主动郊区化的客户群体以富人、中产阶层为主
郊区发展模式研究